Mandats de gestion locative : 12 points à sécuriser pour les administrateurs de biens

Publié le 2026-06-11 — mis à jour le 2026-08-08 par Brik Pro.

En bref

• Le mandat de gestion locative est encadré par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : il doit être écrit, limité dans le temps et signé avant tout acte de gestion.
• Le gestionnaire doit détenir la carte professionnelle « gestion immobilière » (carte G), valable 3 ans, une garantie financière s'il détient des fonds de tiers et une assurance RC professionnelle.
• Chaque mandat reçoit un numéro d'ordre chronologique inscrit au registre des mandats et reporté sur l'exemplaire du mandant : son absence fragilise le mandat.
• Sans mandat valide, l'administrateur de biens ne peut percevoir aucune rémunération (article 6 de la loi Hoguet) et peut devoir restituer les honoraires encaissés.
• En portefeuille, les points de fuite classiques sont les mandats expirés, les avenants manquants et les honoraires non conformes au mandat signé : le suivi des échéances est indispensable.

Que dit la loi Hoguet sur le mandat de gestion locative ?

La gestion immobilière pour le compte d'autrui est réglementée. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972 imposent quatre conditions cumulatives.

• La carte professionnelle « gestion immobilière » (carte G), délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, valable 3 ans. Son renouvellement est conditionné, depuis la loi ALUR, à une obligation de formation continue.
• La garantie financière, obligatoire dès que le professionnel détient des fonds pour le compte de tiers (loyers, dépôts de garantie, provisions). Elle doit couvrir à tout moment le montant maximal des fonds détenus.
• L'assurance responsabilité civile professionnelle, qui couvre les fautes de gestion.
• Le mandat écrit préalable : aucun acte de gestion ni aucun honoraire sans mandat signé, limité dans sa durée, précisant la rémunération et l'étendue des pouvoirs confiés.

Exercer sans carte est un délit (article 14 de la loi Hoguet). Côté civil, un mandat non conforme expose à la nullité et à la restitution des honoraires. La fiche des professions immobilières réglementées sur entreprendre.service-public.fr récapitule ces obligations et leurs mises à jour.

Quelles mentions doit obligatoirement contenir le mandat ?

Le décret de 1972 et la jurisprudence dessinent un socle de mentions sans lesquelles le mandat est fragile, voire nul :

• Identité des parties : mandant (avec pouvoirs du signataire pour une SCI ou une indivision) et mandataire (raison sociale, numéro de carte G, garant financier).
• Désignation précise des biens : adresse, lots, annexes. Un bien ajouté sans avenant n'est pas couvert par le mandat.
• Durée déterminée et modalités de reconduction : un mandat à durée indéterminée est contraire à la loi Hoguet.
• Rémunération : taux ou barème des honoraires de gestion courante, honoraires de location, prestations facturées en sus.
• Étendue des pouvoirs : actes accomplis seul, actes soumis à accord préalable du mandant.
• Numéro d'inscription au registre des mandats, reporté sur l'exemplaire remis au mandant.
• Reddition des comptes : périodicité et contenu des comptes rendus de gérance.
• Conditions de résiliation : préavis, forme de la notification, sort des fonds et des documents.

Le registre des mandats, formalité sous-estimée

Chaque mandat est enregistré par ordre chronologique sur le registre des mandats, sans blanc ni rature, et le numéro d'ordre doit figurer sur l'exemplaire du mandant. Le défaut de numéro expose à la nullité — désormais relative selon la Cour de cassation, donc invocable par le seul mandant, mais c'est précisément lui qui contestera vos honoraires. Registre et mandats se conservent dix ans.

Comment encadrer la durée et la reconduction tacite ?

La loi Hoguet exige un mandat limité dans le temps. En pratique : durée initiale d'un an, reconduction tacite par périodes d'un an, durée totale plafonnée par le contrat (souvent dix ans). Deux points de vigilance :

• La clause de reconduction tacite doit être expresse et mentionner la durée de chaque reconduction et les conditions de dénonciation. Une reconduction non prévue au contrat équivaut à une gestion sans mandat.
• Lorsque le mandant est un particulier, l'article L. 215-1 du code de la consommation impose de l'informer par écrit de sa faculté de ne pas reconduire, entre trois mois et un mois avant la date limite de dénonciation. À défaut, il peut résilier à tout moment après la reconduction. Ce courrier annuel doit être industrialisé sur tout le portefeuille.

Un mandat arrivé à terme sans reconduction valable ne se rattrape pas rétroactivement : les honoraires prélevés pendant la période non couverte sont indus.

Quelles sont les clauses sensibles et quel risque si elles sont mal rédigées ?

Certaines clauses concentrent l'essentiel du contentieux entre mandants et administrateurs de biens.

La règle d'or : tout acte du gestionnaire doit se rattacher à une stipulation du mandat ou à un accord écrit du mandant. Le mandat protège le propriétaire, mais il protège d'abord l'administrateur de biens.

Quelles erreurs fragilisent un mandat en pratique ?

Trois situations reviennent systématiquement lors des audits de portefeuille et des contrôles (DGCCRF, garant financier, acquisition de cabinet) :

• Le mandat expiré : durée maximale atteinte ou reconduction non valablement stipulée, et la gestion continue « par habitude ». Les honoraires deviennent contestables et la responsabilité du cabinet court sans couverture contractuelle.
• L'avenant manquant : bien ajouté ou retiré, taux renégocié par téléphone, nouveau service facturé sans écrit. Sans avenant signé et enregistré, la modification est inopposable.
• Les honoraires non conformes : le taux paramétré dans le logiciel de gérance ne correspond pas au mandat signé, ou des frais sont prélevés sans stipulation. C'est le grief le plus simple à démontrer pour un mandant, pièces en main.

S'y ajoutent les défauts de forme : numéro de registre absent, exemplaire du mandant non remis, signataire sans pouvoir (gérant de SCI non habilité, indivisaire signant seul). Sur plusieurs centaines de mandats, ces anomalies ne se détectent pas manuellement : elles supposent un référentiel structuré.

Comment piloter un portefeuille de mandats sans rupture ?

La sécurité juridique est moins une affaire de rédaction que de discipline de suivi. Trois chantiers structurent ce pilotage.

Le suivi des échéances

Chaque mandat doit porter en donnée structurée sa date de signature, sa durée, ses périodes de reconduction et sa date butoir, avec une alerte avant chaque fenêtre de dénonciation : envoi du courrier d'information aux mandants particuliers, renouvellement des mandats arrivant à leur plafond de durée.

Les renouvellements et avenants en masse

Un changement de barème d'honoraires, une évolution réglementaire ou la reprise d'un portefeuille impliquent des avenants en série, chacun rattaché au mandat d'origine, signé, numéroté et archivé. Une trame standardisée et un circuit de signature suivi évitent les trous dans la chaîne contractuelle. Les évolutions issues de la loi ALUR imposent régulièrement ce type de mise à jour en masse.

La cohérence mandat / facturation

Le taux du mandat signé doit être celui appliqué dans l'outil de gestion locative qui calcule les prélèvements sur loyers encaissés. Un contrôle périodique de cohérence entre référentiel des mandats et paramétrage de facturation est le moyen le plus direct de prévenir le grief d'honoraires indus.

Exemple : la trame de cycle de vie d'un mandat de gestion

Cas pratique : un cabinet signe le 1er septembre 2026 un mandat avec la SCI Les Tilleuls pour trois lots — durée initiale d'un an, reconductible tacitement par périodes d'un an dans la limite de dix ans, honoraires de 6 % TTC des sommes encaissées, préavis de dénonciation de trois mois.

Dupliquée sur chaque mandat du portefeuille, cette trame transforme une obligation juridique diffuse en processus vérifiable : à tout moment, le cabinet sait quels mandats couvrent quels biens, à quel taux, jusqu'à quand.

Comment Brik Pro aide à structurer le suivi des mandats

Brik Pro est conçu pour les administrateurs de biens : chaque mandat y est rattaché à son propriétaire, ses biens, son taux d'honoraires et ses échéances, avec l'historique des modifications. Mandats, avenants et courriers de reconduction sont centralisés dans la GED documentaire, reliés aux baux et aux flux financiers. Référentiel contractuel et facturation des honoraires partagent la même source, ce qui réduit le risque d'écart entre le mandat signé et les prélèvements opérés.

FAQ : mandat de gestion locative et loi Hoguet

Un mandat de gestion locative verbal est-il valable ?

Non. La loi Hoguet impose un mandat écrit, préalable, limité dans sa durée et précisant la rémunération. Sans écrit, le professionnel ne peut percevoir aucun honoraire et les sommes prélevées peuvent devoir être restituées.

Que se passe-t-il si le mandat n'a pas de numéro de registre ?

Le mandant peut invoquer cette irrégularité pour demander la nullité du mandat. La jurisprudence récente retient une nullité relative, mais le risque de restitution des honoraires reste réel en cas de litige.

La reconduction tacite d'un mandat de gestion est-elle légale ?

Oui, si elle est expressément stipulée avec sa durée et ses modalités de dénonciation. Face à un mandant particulier, le gestionnaire doit en outre l'informer chaque année de sa faculté de non-reconduction, dans la fenêtre de l'article L. 215-1 du code de la consommation.

Peut-on continuer à gérer un bien après l'expiration du mandat ?

Non. Un mandat expiré ne couvre plus aucun acte : les honoraires deviennent indus et la responsabilité du gestionnaire court sans base contractuelle. Il faut signer un nouveau mandat, avec un nouveau numéro d'ordre, avant de poursuivre.

Combien de temps conserver les mandats et le registre ?

Dix ans pour le registre comme pour les mandats. Conservez aussi les avenants, courriers de reconduction et preuves de remise de l'exemplaire au mandant : ce sont ces pièces qui font foi en cas de contrôle ou de contentieux.

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