DPE collectif et rénovation énergétique : ce que les gestionnaires doivent anticiper

Publié le 2026-05-28 — mis à jour le 2026-08-08 par Brik Pro.

En bref

• Le DPE collectif évalue la performance énergétique d'un immeuble entier. Il est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 : depuis 2024 (plus de 200 lots), 2025 (50 à 200 lots) et le 1er janvier 2026 pour les moins de 50 lots.
• Interdiction de location des passoires thermiques (loi Climat et résilience) : classe G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034.
• Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : ni révision annuelle, ni hausse à la relocation ou au renouvellement.
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans (calendrier échelonné 2023-2025 selon la taille).
• Pour un gestionnaire, l'enjeu est opérationnel : cartographier les étiquettes DPE de chaque lot, anticiper les votes en AG et informer les bailleurs mandants des arbitrages (travaux, vente, repositionnement).

Qu'est-ce que le DPE collectif et en quoi diffère-t-il du DPE individuel ?

Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique réalisé à l'échelle d'un bâtiment d'habitation collective entier : enveloppe, parties communes, systèmes collectifs de chauffage, d'eau chaude et de ventilation. Il attribue à l'immeuble une étiquette de A à G.

Le DPE individuel, lui, porte sur un logement précis. C'est lui qui fait foi pour la location ou la vente d'un lot : annonce, dossier de diagnostic technique, critère de décence énergétique. L'articulation entre les deux est utile à connaître :

• le DPE collectif peut être décliné en DPE individuels pour chaque logement, sauf si le propriétaire d'un lot fait réaliser un DPE propre à son logement (qui prévaut alors) ;
• il sert de base au projet de plan pluriannuel de travaux et éclaire les décisions de rénovation votées en assemblée générale ;
• il est valable 10 ans ; les bâtiments classés A, B ou C par un DPE postérieur au 1er juillet 2021 sont dispensés de renouvellement.

Pour un administrateur de biens, la distinction est structurante : le DPE individuel conditionne la louabilité de chaque lot, le DPE collectif conditionne la stratégie de travaux de la copropriété.

Quelles copropriétés sont concernées par le DPE collectif obligatoire, et depuis quand ?

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 (article 158) a rendu le DPE collectif obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, selon un calendrier échelonné :

Le décompte s'entend en lots à usage d'habitation, de bureaux ou de commerces. Depuis le 1er janvier 2026, plus aucune copropriété antérieure à 2013 n'est donc exemptée. Les immeubles détenus en bloc (monopropriétés) sont soumis au DPE à l'échelle du bâtiment depuis 2024.

C'est au syndic d'inscrire la réalisation du DPE collectif à l'ordre du jour de l'assemblée générale et d'en confier l'exécution à un diagnostiqueur certifié. Le détail du dispositif est présenté sur service-public.fr.

Quel est le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques ?

Le second calendrier de la loi Climat et résilience concerne la décence énergétique des logements loués. Un logement qui n'atteint pas le niveau de performance minimal ne peut plus être proposé à la location :

Un logement classé G ne peut donc plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Pour les baux en cours, le locataire peut exiger la mise en conformité au titre de la décence ; les modalités (renouvellement, reconduction tacite, travaux collectifs engagés en copropriété) ont connu des ajustements législatifs : l'ANIL tient à jour l'état du droit.

Le gel des loyers F et G

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés en métropole : pas de révision annuelle sur l'IRL, pas de majoration au renouvellement, pas d'augmentation entre deux locataires. Un lot F ou G est donc doublement pénalisé : revenu figé aujourd'hui, interdiction de louer demain.

PPT, DTG : quelles obligations de planification pour la copropriété ?

Le DPE collectif ne vit pas seul. Il alimente deux outils de planification que le gestionnaire doit connaître :

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, le projet de PPT liste les travaux nécessaires sur 10 ans (sauvegarde du bâtiment, sécurité, performance énergétique), avec estimation des coûts et hiérarchisation. Entrée en vigueur échelonnée : 2023 (plus de 200 lots), 2024 (50 à 200 lots), 2025 (autres). L'assemblée générale vote son adoption ; il est actualisé tous les 10 ans, et le fonds de travaux obligatoire (loi ALUR) doit être dimensionné en cohérence avec le PPT adopté.

Le diagnostic technique global (DTG)

Le DTG est une analyse complète de l'état de l'immeuble (bâti, équipements, obligations réglementaires, évaluation énergétique). Il est obligatoire dans certains cas (immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété, procédures d'insalubrité), facultatif ailleurs ; s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur 10 ans, il dispense d'élaborer un projet de PPT. DPE collectif, DTG et PPT forment un continuum : diagnostic, analyse, programmation.

Quelles conséquences opérationnelles pour un gestionnaire de portefeuille ?

Pour un administrateur de biens ou un syndic, ces calendriers croisés se traduisent par quatre chantiers concrets :

1. Cartographier les étiquettes DPE du portefeuille. Pour chaque lot : étiquette, date et validité du diagnostic, statut locatif (loué, vacant, bail à échéance). Sans cette base, impossible de mesurer l'exposition aux échéances 2028 et 2034.
2. Anticiper les assemblées générales. Un vote de travaux de rénovation se prépare 12 à 24 mois à l'avance : ordre du jour, devis, plan de financement, mobilisation des aides. Attendre l'échéance réglementaire, c'est subir les délais de la copropriété.
3. Arbitrer travaux, vente ou repositionnement. Pour chaque lot F ou G, trois scénarios : rénover (travaux privatifs et/ou collectifs), vendre avant la décote liée à l'interdiction, ou changer d'usage lorsque c'est possible. L'arbitrage dépend du coût des travaux, de la valeur du bien et de la capacité de la copropriété à voter des travaux communs.
4. Informer les bailleurs mandants. Le gestionnaire engage son devoir de conseil. Un reporting périodique par mandant — étiquettes, échéances applicables, gel de loyer, scénarios — protège le cabinet et crée de la valeur relationnelle.

Ces obligations s'ajoutent au reste du calendrier des diagnostics (amiante, plomb, électricité, ERP…) : voir notre calendrier 2026 des diagnostics immobiliers obligatoires.

Cas pratique : auditer un portefeuille de 80 lots avec 12 passoires thermiques

Un cabinet d'administration de biens gère 80 lots en gestion locative, répartis sur 9 copropriétés. L'audit énergétique du portefeuille se déroule en quatre étapes :

Étape 1 — Collecte. Le cabinet rassemble les DPE de chaque lot. Résultat : 68 lots classés A à E, 8 lots F et 4 lots G, dont 6 DPE antérieurs à juillet 2021, donc expirés depuis le 1er janvier 2025. Première action : commander les diagnostics manquants.

Étape 2 — Croisement avec les baux. Sur les 4 lots G : 2 loués (baux signés avant 2025), 1 vacant — donc non relouable en l'état —, 1 bail à échéance dans 8 mois. Sur les 8 lots F : tous loués, mais 5 baux se renouvelleront avant 2028. Priorités : le G vacant et le G à échéance proche.

Étape 3 — Croisement avec les copropriétés. Les 12 lots F/G se concentrent dans 3 copropriétés. L'une (110 lots) a voté son PPT avec rénovation globale : ses lots devraient passer en D après travaux. Les deux autres n'ont ni DPE collectif à jour ni PPT adopté : le cabinet demande aux syndics l'inscription de ces points aux prochaines AG.

Étape 4 — Restitution aux mandants. Chaque bailleur reçoit une note : étiquette, échéance applicable, loyer gelé, scénarios (travaux privatifs, attente des travaux collectifs, mise en vente). Issue typique : une majorité de dossiers orientés vers les travaux, quelques ventes, un ou deux lots retirés temporairement de la location.

Le livrable clé est un tableau de bord énergétique du portefeuille, mis à jour à chaque nouveau DPE et à chaque AG : c'est lui qui transforme la contrainte réglementaire en outil de pilotage.

Quelles aides mobiliser pour financer la rénovation en copropriété ?

Le principal dispositif collectif est MaPrimeRénov' Copropriété : une aide versée au syndicat des copropriétaires pour des travaux sur les parties communes atteignant un gain énergétique significatif, sous conditions (copropriété immatriculée, proportion minimale de résidences principales, accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage). Barèmes et conditions évoluent régulièrement : référez-vous à france-renov.gouv.fr, le service public de la rénovation de l'habitat.

Peuvent s'y ajouter : l'éco-prêt à taux zéro copropriétés, les certificats d'économies d'énergie (CEE), les aides locales et les primes individuelles des copropriétaires. Le gestionnaire n'a pas à se substituer à l'AMO, mais doit vérifier que le plan de financement présenté en AG intègre toutes les aides mobilisables : c'est souvent ce qui fait basculer un vote.

Comment outiller le suivi énergétique d'un portefeuille ?

Au-delà de quelques dizaines de lots, le suivi sur tableur montre ses limites : DPE dispersés dans les boîtes mail, dates de validité non suivies, aucune vue croisée entre étiquette, bail et copropriété. Un logiciel métier permet de rattacher chaque diagnostic au lot, de suivre les échéances et de consolider le portefeuille par étiquette.

C'est ce que propose Brik Pro : la fiche patrimoine de chaque bien centralise diagnostics, documents et données locatives ; les administrateurs de biens identifient ainsi les lots à risque, documentent l'information transmise aux mandants et préparent les arbitrages travaux/vente avec des données à jour.

FAQ : DPE collectif et obligations des gestionnaires

Le DPE collectif est-il obligatoire pour toutes les copropriétés en 2026 ?

Oui, pour tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 : depuis 2024 pour les plus de 200 lots, 2025 pour les 50 à 200 lots et le 1er janvier 2026 pour les moins de 50 lots. Il est valable 10 ans.

Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel pour louer ou vendre un lot ?

Pas automatiquement. Le DPE collectif peut être décliné en DPE individuels valables pour chaque logement, mais un propriétaire peut faire réaliser un DPE propre à son lot, qui prévaut alors. Pour la location et la vente, c'est l'étiquette du logement qui compte.

Un logement classé G loué avant 2025 doit-il être libéré ?

Non, l'interdiction vise la mise en location : elle s'applique aux nouveaux baux conclus depuis le 1er janvier 2025. Mais le locataire en place peut invoquer l'indécence énergétique pour exiger des travaux, et le loyer est gelé. Vérifiez chaque situation (renouvellement, reconduction) auprès de l'ANIL.

Qui paie le DPE collectif et le PPT ?

Le syndicat des copropriétaires : ces dépenses sont votées en assemblée générale et réparties selon les tantièmes, comme les autres charges communes. Le syndic doit inscrire ces points à l'ordre du jour.

Que risque un gestionnaire qui loue un logement non conforme ?

Le bail d'un logement indécent expose le bailleur — et par ricochet son mandataire — à des recours du locataire : demande de travaux, réduction ou suspension du loyer par le juge, dommages et intérêts. S'y ajoute, pour le professionnel, la mise en cause de son devoir de conseil vis-à-vis du mandant.

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