Ce que la loi et le code IPI imposent pour l'argent des mandants : compte de tiers ou rubriqué, jamais en débit ni en sûreté, transfert sans retard, rubriqué après quatre mois, Caisse des dépôts après deux ans, cautionnement, contrôles.

Tout agent immobilier belge qui détient de l'argent qui ne lui appartient pas, loyers encaissés pour un bailleur, provisions, acomptes, doit le déposer sur un compte de tiers ou un compte rubriqué, distinct de ses fonds propres, qui ne peut jamais être en débit, servir de sûreté ni faire l'objet d'une compensation ; c'est une obligation légale depuis le 1er août 2018 (loi du 11 février 2013, art. 21/2) et une obligation déontologique depuis 1996 (code de déontologie de l'IPI en vigueur depuis le 1er octobre 2026, art. 36 à 39 et 89 à 91). Le compte de tiers est le compte de qualité global, ouvert auprès d'une institution agréée, sur lequel sont reçus ou gérés les fonds et valeurs que l'agent détient pour sa mission et doit transférer à ses clients ou à des tiers. Il protège les mandants contre la faillite ou la faute de l'agent.

La règle paraît simple et les manquements sont fréquents devant la Chambre exécutive : loyers sur le compte courant de l'agence, garantie locative reçue en main propre, frais de fonctionnement payés depuis le compte de tiers. Cet article reprend la loi, le code de déontologie de 2026 (arrêté royal du 20 juillet 2026, Moniteur belge du 21 septembre 2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, qui a repris les règles de l'ancienne directive sur le compte de tiers), les explications de l'IPI et la couverture d'assurance, et les traduit en organisation pour un portefeuille. Il complète le guide sur la gestion locative pour compte de tiers.

Ce qu'il faut retenir

Deux fondements : la loi du 11 février 2013, art. 21/2 (introduit par la loi du 21 décembre 2017, en vigueur le 1er août 2018), et le code de déontologie approuvé par l'arrêté royal du 20 juillet 2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (art. 36 à 39, 69 et 89 à 91), qui remplace le code de 2018 et intègre son ancienne directive sur le compte de tiers.
Séparation des fonds propres et des fonds de tiers ; compte de tiers (global) ou compte rubriqué (un dossier, un client) auprès d'une institution agréée ; jamais en débit, aucun crédit, aucune sûreté, aucune compensation ni unicité de compte.
Délais : transfert sans retard aux ayants droit, après décompte ; au-delà de quatre mois sur le compte de tiers, compte rubriqué, sauf montants de 2 500 € ou moins ; non réclamés deux ans après la clôture du dossier, Caisse des dépôts et consignations.
Transparence : pouvoir irrévocable donné à l'assesseur juridique de la Chambre exécutive de lire le compte ; numéro du compte de tiers sur tous les documents, papier et numériques, et sur le site (art. 7) ; numéros des comptes de tiers communiqués à l'Institut (art. 89) ; mouvements par virement seulement, aucune carte de crédit (art. 69).
Garantie locative hors compte de tiers : dans les trois régions, elle est sur un compte individualisé au nom du locataire, par garantie bancaire ou via le CPAS ; la percevoir sur le compte de l'agence est une faute sanctionnée.
Garantie des fonds : l'agent fait garantir les fonds qu'il détient (code, art. 38) ; la police collective de l'IPI comprend un cautionnement de 250 000 € par agent, par sinistre et par année d'assurance.
Sanctions : disciplinaires jusqu'à la radiation ; radiation automatique sur condamnation pour abus de confiance (loi, art. 17) ; mesures conservatoires et gel des comptes (art. 21/1).

Qu'est-ce que le compte de tiers, et d'où vient l'obligation ?

L'obligation est d'abord déontologique : depuis 1996, le code de l'IPI impose aux intermédiaires et aux régisseurs de verser les fonds de leurs clients sur un compte de tiers. La loi du 21 décembre 2017 l'a inscrite dans la loi du 11 février 2013, à l'article 21/2, en vigueur le 1er août 2018 : l'agent « sépare ses fonds propres des fonds de tiers », dépose les fonds de clients sur des comptes de tiers ou rubriqués ouverts auprès d'institutions agréées, et ces comptes ne peuvent être en débit, servir de sûreté ni être compensés. Selon l'Institut, les fonds déposés sont ainsi protégés en cas de faillite de l'agent, et le manquement engage sa responsabilité devant les juridictions.

Définitions citables

Le compte de tiers est un compte de qualité « global », ouvert auprès d'une institution financière au nom de l'agent ou de la personne morale dans laquelle il exerce, sur lequel sont reçus ou gérés les fonds qui doivent être transférés à des clients ou à des tiers (code, art. 2, 20°), c'est-à-dire les fonds et valeurs que l'agent détient ou gère pour sa mission (art. 89). Il est global : tous les mandants y passent. Le compte rubriqué est un compte de qualité individualisé, ouvert pour un dossier ou un client déterminé (art. 2, 21°), qui reçoit les fonds appelés à rester (litige, provision durable, séquestre). Les fonds de mandants sont les sommes dont l'agent n'est pas le destinataire final convenu : loyers et charges encaissés pour les bailleurs, provisions pour travaux, trop-perçus des locataires, indemnités. La garantie locative n'en fait pas partie, parce qu'elle n'est jamais détenue par l'agent.

Le code précise qui est concerné : l'agent inscrit dans la colonne des intermédiaires, et le régisseur, « sauf s'il exerce exclusivement des activités d'agent immobilier régisseur et si tous ses commettants décident d'ouvrir un compte personnel à cet effet » (art. 89), c'est-à-dire tout agent qui loue ou gère ; l'IPI ajoute que l'obligation s'applique à l'agent même s'il ne détient que rarement des fonds. Le syndic, lui, a des comptes distincts par association de copropriétaires (art. 78).

Quelles règles s'appliquent au compte de tiers ?

Règle	Loi du 11 février 2013, art. 21/2	Code de déontologie de 2026
Séparation	§ 1 : fonds propres distincts des fonds de tiers	Art. 89 : un ou plusieurs comptes de qualité pour les fonds et valeurs de la mission ; l'agent qui n'est que régisseur en est dispensé si tous ses commettants ouvrent un compte personnel
Nature du compte	§§ 2-3 : compte de tiers ou rubriqué auprès d'une institution agréée ; jamais en débit, pas de sûreté, pas de compensation	Art. 89 : convention avec l'institution financière qui exclut tout solde débiteur, tout crédit, toute sûreté, toute compensation, fusion ou unicité de compte
Contrôle	§ 5 : règles de contrôle fixées par le Roi et l'Institut	Art. 89, 4° : pouvoir irrévocable à l'assesseur juridique de la Chambre exécutive de recevoir de la banque copie de toutes les opérations et saisies ; numéros des comptes de tiers communiqués à l'Institut
Transfert	§ 4 : sans délai aux ayants droit	Art. 90 : « sans retard, après décompte », à la demande des parties ou sur décision de justice
Fonds qui restent	§ 4 : au-delà de quatre mois, compte rubriqué, sauf montants de 2 500 € ou moins	Art. 90, al. 2 : fonds non transférés placés sur un compte de qualité, sauf, pour le régisseur, instruction contraire du commettant ; le code de 2026 ne reprend plus la règle des intérêts acquis au destinataire final
Fonds non réclamés	§ 6 : Caisse des dépôts et consignations dans les deux ans de la clôture du dossier	Rappelé par l'IPI
Paiements avant transfert	—	Art. 37 : paiements aux tiers convenus et paiements liquidés par décision de justice ; art. 36 : honoraires prélevés avec l'accord du commettant
Mode des opérations	—	Art. 69 : virement ou chèque bancaire, sur la base d'un document qui justifie ; pas de carte de crédit ; art. 91 : opérations transparentes
Publicité du compte	—	Art. 7 : numéro du compte de tiers dans tous les documents, papier et numériques, et sur le site Internet (pas sur les réseaux sociaux)
Quittance et garantie	—	Art. 39 : quittance de toute somme reçue ; art. 38 : faire garantir les fonds détenus

Le seuil de 2 500 € ne dispense pas de transférer les fonds sans délai : il dispense seulement de les rubriquer s'ils traînent. Et la convention bancaire doit exclure expressément la compensation et l'unicité de compte, faute de quoi la banque pourrait, en cas de difficulté de l'agence, se payer sur l'argent des mandants.

Compte de tiers ou compte rubriqué : lequel pour quoi ?

Situation	Compte	Pourquoi
Loyers et charges du mois, reversés au mandant après décompte	Compte de tiers	Fonds en transit, moins de quatre mois
Provision pour une rénovation étalée sur six mois	Compte rubriqué au nom du mandant et du chantier	Fonds appelés à rester au-delà de quatre mois
Montant retenu sur un décompte de sortie contesté par le locataire	Compte rubriqué au nom du dossier	Litige : le destinataire final n'est pas connu
Trop-perçu d'un locataire introuvable	Compte rubriqué, puis Caisse des dépôts deux ans après la clôture	Loi, art. 21/2, § 6
Mandant qui veut recevoir les loyers directement	Compte personnel du mandant	Code, art. 89 : dispense pour l'agent qui n'est que régisseur, si tous ses commettants ouvrent un compte à cet effet ; l'agent garde un accès en lecture
Garantie locative	Ni l'un ni l'autre : compte individualisé au nom du locataire	Droit régional du bail ; faute disciplinaire si elle passe par l'agence
Honoraires de l'agence	Compte courant de l'agence, après prélèvement autorisé	Art. 36 : fonds définitivement acquis au commettant, accord écrit
Loyers d'une copropriété (parties communes louées)	Compte de l'association des copropriétaires	Art. 78 et 80 : tout ce qui revient à l'association va directement sur son compte

Comment traiter la garantie locative ?

La garantie locative est le piège classique. Dans les trois régions, elle se constitue sur un compte individualisé au nom du locataire, par garantie bancaire ou via le CPAS (Bruxelles, Code du Logement, art. 248 : deux mois au plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; Wallonie, décret du 15 mars 2018, art. 62 : deux mois ; Flandre, Woninghuurdecreet, art. 37 : trois mois). Elle n'est jamais remise en espèces, ni au bailleur, ni à son gestionnaire ; celui qui la garde doit des intérêts au taux moyen du marché financier depuis la remise. L'IPI cite la « perception de garanties locatives sur le compte courant de l'agence » parmi les fautes sanctionnées par la Chambre exécutive ; la faire transiter par le compte de tiers n'est pas mieux, la garantie n'ayant pas d'ayant droit avant la fin du bail.

Le rôle du gestionnaire est de vérifier et consigner : forme choisie par le locataire, banque, montant conforme au plafond de la région à la date du bail, référence, preuve de constitution avant la remise des clés ; puis, à la sortie, de préparer l'accord écrit de libération que signent le bailleur (ou son mandataire s'il en a le pouvoir) et le locataire, ou la saisine du juge de paix. À Bruxelles, la libération intervient dans les deux mois de la remise des clés, sous peine de 10 % de la garantie par mois de retard. L'article sur la garantie locative gérée pour un mandant détaille les formes, les plafonds et les litiges.

Quelle assurance et quel cautionnement couvrent les fonds ?

L'article 38 du code impose à l'agent de « faire garantir les fonds et valeurs qu'il détient ou gère » dans sa mission d'intermédiaire ou d'administrateur de biens ; l'article 4 de la loi rend l'assurance de la responsabilité civile professionnelle obligatoire. L'IPI y pourvoit par une police collective souscrite auprès d'AXA Belgium (n° 730.390.160), dont la prime est comprise dans la cotisation annuelle et qui couvre tous les membres, stagiaires compris, ainsi que leurs préposés et collaborateurs. Le volet cautionnement couvre le non-remboursement de fonds par un membre insolvable, aux conditions légales et réglementaires, à hauteur de 250 000 € par agent immobilier, par sinistre et par année d'assurance ; le volet vol et détournement par le personnel ou des tiers est de 30 000 € ; la RC professionnelle va jusqu'à 1 250 000 € pour les dommages corporels et immatériels consécutifs et 250 000 € pour les dommages matériels et les immatériels purs ; la franchise est de 10 % du dommage, de 250 € à 2 500 €.

Un portefeuille dont les encaissements dépassent le cautionnement par agent n'est protégé que par la rapidité des reversements et la séparation stricte des comptes. Assureur et numéro de police figurent sur tous les documents, avec le numéro du compte de tiers (code, art. 7).

Comment la Chambre contrôle-t-elle, et que risque l'agent ?

La loi confie à l'Institut le contrôle des comptes de tiers (art. 21/2, § 5) : déclaration du numéro, vérification de l'agréation de la banque, lecture des opérations grâce au pouvoir irrévocable donné à l'assesseur juridique. L'IPI indique que le compte de tiers est vérifié systématiquement lors des contrôles au bureau. Dans le cadre d'une instruction, l'agent transmet « toutes les informations et tous les documents » demandés (code, art. 11) ; le refus ou l'entrave est une infraction pénale (loi, art. 25 : huit à quinze jours et/ou 500 à 5 000 euros).

Les sanctions disciplinaires vont de l'avertissement à la radiation, en passant par le blâme et la suspension de deux ans au plus (art. 14) ; en urgence, interdiction provisoire de trois mois, prolongeable à six (art. 20) ; une condamnation pour abus de confiance entraîne la radiation (art. 17). L'Institut peut demander au tribunal de première instance des mesures conservatoires, dont la désignation d'un administrateur provisoire et le gel des comptes de fonds de clients (art. 21/1). Cas types cités par l'IPI : absence de compte de tiers, loyers et acomptes sur le compte courant, frais courants de l'agence payés depuis le compte de tiers.

Comment organiser la comptabilité séparée d'un portefeuille ?

Ouvrez le compte de tiers auprès d'une institution agréée, avec une convention qui reprend les quatre clauses de l'article 89 du code (pas de débit, pas de crédit ni de sûreté, pas de compensation ni d'unicité, pouvoir à l'assesseur juridique). Déclarez-le à l'Institut.
Décidez, mandant par mandant, entre compte de tiers et compte personnel du mandant (code, art. 89 et 90), et écrivez-le dans le mandat de gestion avec l'accord de prélèvement des honoraires (art. 36).
Donnez une communication structurée à chaque bail et portez-la sur chaque avis de paiement : le rapprochement des entrées du compte de tiers se fait bail par bail ; un mandant société qui reçoit ses loyers directement lit ses relevés CODA.
Tenez un sous-compte par mandant dans votre comptabilité de gestion : chaque entrée et chaque sortie du compte de tiers est imputée à un mandant, un lot, un bail et une pièce ; la somme des sous-comptes égale le solde bancaire à tout moment.
Payez les tiers et prélevez les honoraires dans l'ordre du code (art. 37 puis 36), par virement, sur la base d'un document.
Reversez après décompte, à la date du mandat ; la rapidité du reversement est votre meilleure protection.
Passez en revue chaque mois l'ancienneté des soldes : tout montant de plus de 2 500 € présent depuis plus de quatre mois va sur un compte rubriqué ; tout dossier clos depuis deux ans avec un reliquat non réclamé va à la Caisse des dépôts et consignations.
Archivez extraits, décomptes, autorisations et quittances ; vérifiez que le numéro de compte de tiers figure sur vos gabarits et sur votre site (art. 7).

Exemple chiffré

Portefeuille de 120 lots au loyer mensuel moyen de 900 €, 25 mandants, loyers encaissés sur le compte de tiers : 108 000 € entrent au cours du mois, identifiés par 120 communications structurées. Le 5 du mois suivant, après décomptes, l'agence a payé 6 420 € de fournisseurs sur autorisation, prélevé 7 182 € hors TVA d'honoraires (8 690,22 € TVA de 21 % comprise, par hypothèse 7 % des 102 600 € encaissés) et reversé 87 489,78 € aux 25 mandants ; le compte de tiers revient à 5 400 € (les six loyers arrivés en retard, à reverser au prochain décompte). Trois sommes sortent du circuit : une provision de 9 000 € pour la toiture d'un immeuble, prévue sur huit mois, est rubriquée au nom du mandant et du chantier ; 3 200 € retenus sur le décompte de sortie d'un locataire qui conteste sont rubriqués au nom du dossier jusqu'à l'accord ou au jugement ; 180 € de trop-perçu d'un locataire parti sans adresse restent sur le compte de tiers (moins de 2 500 €) avec une note d'ancienneté, et iront à la Caisse des dépôts deux ans après la clôture. Le solde maximal du mois, un peu plus de 108 000 €, reste sous le cautionnement de 250 000 € par agent grâce au reversement au 5.

Erreurs fréquentes

Un seul compte pour tout : honoraires, loyers, frais de l'agence. C'est le manquement le plus sanctionné.
Une garantie locative sur le compte de tiers « le temps d'ouvrir le compte bloqué » : la garantie se constitue au nom du locataire avant la remise des clés, jamais via l'agence.
Une carte de crédit ou un crédit de caisse adossé au compte de tiers ; une convention bancaire standard qui ne prévoit pas l'exclusion de compensation.
Des fonds qui dorment : provision de travaux ou litige laissés des mois sur le compte de tiers sans rubriquer.
Des honoraires prélevés avant le décompte, ou sur des fonds litigieux, ou sans l'accord écrit du mandant.
Le numéro du compte de tiers absent des documents, des appels de fonds ou du site de l'agence (art. 7).

Cas pratiques

Un mandant demande que les loyers arrivent sur son compte

Le code le permet : l'agent qui n'exerce que l'activité de régisseur est dispensé de compte de qualité « si tous ses commettants décident d'ouvrir un compte personnel à cet effet » (art. 89), et les fonds non transférés suivent, pour le régisseur, l'instruction de son commettant (art. 90). Le mandat le stipule ; le gestionnaire obtient un accès en lecture ou les relevés CODA pour rapprocher les loyers, facture ses honoraires au mandant au lieu de les prélever, et reste tenu du décompte au moins annuel.

L'agence change de banque

Le nouveau compte de tiers doit reprendre les clauses de l'article 89 du code avant de recevoir un euro ; l'agence communique le changement à l'Institut (art. 89, dernier alinéa), met à jour ses gabarits et son site (papier à lettres, avis de paiement, appels de fonds : art. 7) et prévient ses mandants et locataires de la nouvelle coordonnée. L'ancien compte est clôturé à solde nul une fois les derniers virements réaffectés.

Une agence reprend le portefeuille d'un confrère

Les fonds détenus par le confrère sont transférés, après décompte final de sa part, soit aux mandants, soit sur le compte de tiers du repreneur avec un décompte d'entrée par mandant ; les comptes rubriqués existants (litiges, provisions) suivent le dossier. Le repreneur vérifie que les garanties locatives sont bien sur des comptes individualisés au nom des locataires et obtient les références ; une garantie « détenue » par le confrère est un signal d'alerte qui se règle avant la reprise.

Compte de tiers et décompte dans Brik Pro

Le compte de tiers figure sur les factures d'honoraires avec la mention belge de paiement tardif, l'agrément et le numéro IPI sur chaque document ; les loyers sont rapprochés par communication structurée, les relevés CODA des sociétés sont lus sans IA, la garantie locative est suivie bail par bail (forme, banque, référence, preuve, plafond régional) sans que Brik n'encaisse rien, et le décompte de gestion part au mandant. Interface en français de Belgique, TVA à 21 % ou autoliquidation avec un numéro de TVA BE.

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Questions fréquentes

Le compte de tiers est-il obligatoire pour une agence qui ne fait que de la gestion ?

Oui. L'article 89 du code de déontologie vise l'agent inscrit dans la colonne des intermédiaires et « l'agent immobilier régisseur », et la loi du 11 février 2013 (art. 21/2) impose à tout agent de séparer ses fonds propres des fonds de tiers. Le régisseur qui encaisse des loyers pour ses mandants détient des fonds de tiers par définition. La seule dispense vise l'agent qui n'exerce que l'activité de régisseur et dont tous les commettants ouvrent un compte personnel sur lequel les loyers arrivent directement.

Que se passe-t-il quand des fonds restent plus de quatre mois sur le compte de tiers ?

La loi (art. 21/2, § 4) impose de les transférer sur un compte rubriqué, individualisé pour le dossier ou le client, sauf lorsqu'il s'agit de montants de 2 500 € ou moins. Cela ne dispense pas du transfert sans délai aux ayants droit quand il est possible : le compte rubriqué est la solution pour les fonds qui doivent rester (provision durable, litige, destinataire inconnu). Non réclamés deux ans après la clôture du dossier, ils vont à la Caisse des dépôts et consignations.

La garantie locative peut-elle transiter par le compte de tiers ?

Non. Dans les trois régions, la garantie locative est constituée sur un compte individualisé au nom du locataire, par garantie bancaire ou via le CPAS, jamais en espèces ni sur un compte du bailleur ou de l'agence. L'IPI cite la perception de garanties locatives sur le compte de l'agence parmi les fautes sanctionnées. Le gestionnaire consigne la forme, la banque, la référence et la preuve, et prépare l'accord de libération à la sortie.

Le gestionnaire peut-il prélever ses honoraires sur le compte de tiers ?

Oui, « de l'accord de son commettant », sur les fonds définitivement acquis au commettant (code, art. 36), c'est-à-dire après les paiements aux tiers convenus (art. 37) et sur la base d'un décompte. L'accord figure dans le mandat ; le prélèvement s'accompagne d'une facture avec TVA de 21 % et apparaît sur le décompte de gestion. Jamais sur des fonds litigieux, jamais avant décompte, jamais pour les frais de fonctionnement de l'agence.

Qui peut consulter le compte de tiers d'un agent ?

Le code impose que, dès l'ouverture, l'agent donne irrévocablement pouvoir à l'assesseur juridique de la Chambre exécutive dont il dépend de recevoir de la banque copie de toutes les opérations et de toute saisie sur le compte (art. 89, 4°). Le compte est en outre vérifié lors des contrôles au bureau de l'Institut. Le mandant, lui, a accès aux pièces justificatives de sa gestion (code, art. 71), pas au compte global.

Quel montant le cautionnement de l'IPI couvre-t-il ?

La police collective souscrite par l'IPI comprend un cautionnement de 250 000 € par agent immobilier, par sinistre et par année d'assurance, qui couvre le non-remboursement de fonds par un membre insolvable aux conditions légales et réglementaires ; le vol et le détournement par le personnel ou des tiers sont couverts à 30 000 €. Ces plafonds ne remplacent pas la séparation des comptes et le reversement rapide : ils en sont le filet.

Que risque un agent qui paie les frais de son agence depuis le compte de tiers ?

Une poursuite disciplinaire devant la Chambre exécutive, qui peut aller de l'avertissement à la radiation (loi, art. 14), avec interdiction provisoire d'exercer en cas d'urgence (art. 20), et des poursuites pénales si les faits constituent un abus de confiance, dont la condamnation entraîne la radiation (art. 17). L'IPI cite ce cas, jusqu'à la faillite d'une agence, parmi les plus graves soumis à la Chambre ; l'Institut peut demander au tribunal le gel des comptes (art. 21/1).

Compte de tiers de l'agent immobilier : fonds de mandants, garantie, assurance, contrôles