Facturer ses honoraires en Belgique : TVA 21 %, autoliquidation, retard de paiement

Les honoraires d'une agence de gestion locative ou d'un administrateur de biens en Belgique se facturent au bailleur, jamais au locataire, avec la TVA au taux normal de 21 %, sur une facture qui porte, en plus des mentions de la réglementation TVA, le numéro d'agréation IPI, le numéro d'entreprise, l'assureur en responsabilité civile et le numéro de compte de tiers de l'agence. Quand le mandant est une entreprise, la facture est soumise à la loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales (trente jours à défaut de délai convenu, intérêts de plein droit, indemnité forfaitaire de 40 euros) et, depuis le 1er janvier 2026, à l'obligation de facture électronique structurée entre assujettis, via Peppol, sauf si le mandant ne réalise que des opérations exemptées. Quand le mandant est un particulier, ni l'une ni l'autre ne s'appliquent.

Ce guide décrit qui paie les honoraires, la TVA et l'autoliquidation (celle que l'agence rencontre sur ses propres achats), les mentions de la facture, le recouvrement d'un mandant professionnel en retard, la facture électronique structurée, et un exemple sur 120 lots. Les textes ont été relus sur Justel (loi du 2 août 2002), efacture.belgium.be (facturation électronique) et ipi.be (code de déontologie en vigueur depuis le 1er octobre 2026). Le taux de l'intérêt du semestre, publié par le SPF Finances au Moniteur belge, n'est pas chiffré ici : vérifiez-le avant de l'appliquer.

Ce qu'il faut retenir

• À charge du bailleur : les frais d'agence et de gestion ne peuvent pas être mis à charge du locataire (Wallonie, décret, art. 25/1 ; Flandre, Woninghuurdecreet, art. 11 ; Bruxelles, frais d'agence jamais au preneur). Les honoraires se facturent au mandant.
• Communiqués avant la relation contractuelle : le code de déontologie de l'IPI (arrêté royal du 20 juillet 2026) impose de communiquer les honoraires au client avant que la relation contractuelle soit conclue (art. 35), dans une convention écrite sur support durable (art. 18).
• TVA à 21 % sur les honoraires de gestion ; un mandant particulier ou une société qui ne fait que de la location d'habitation (exemptée par l'art. 44 du Code de la TVA) ne la récupère pas.
• Autoliquidation : avec un numéro de TVA BE valide, un fournisseur établi hors de Belgique facture sans TVA de son pays et la TVA est due en Belgique par le client ; c'est ainsi que l'abonnement Brik Pro est facturé à une agence belge, à 21 % ou en autoliquidation.
• Mentions de la facture : celles de la réglementation TVA, plus le numéro IPI, le numéro d'entreprise, l'assureur RC et le numéro de contrat, et le numéro de compte de tiers « sur tous les documents, papier et numériques » (code IPI, art. 7).
• Retard d'un mandant professionnel (loi du 2 août 2002) : trente jours civils à défaut de délai convenu, soixante au plus, intérêts de plein droit au taux directeur de la BCE majoré de huit points (publié chaque semestre), indemnité forfaitaire de 40 euros plus les frais raisonnables de recouvrement.
• Facture électronique structurée obligatoire depuis le 1er janvier 2026 entre entreprises belges assujetties, via Peppol ; pas pour les particuliers, ni envers un mandant qui ne réalise que des opérations exemptées. Brik Pro : Peppol bientôt.

Qui paie les honoraires, et que doit dire le mandat ?

En Belgique, les honoraires de gestion locative sont une charge du bailleur, par la loi régionale et par la déontologie. Le décret wallon interdit de faire supporter au preneur les frais d'un tiers (agent immobilier), l'évaluation du loyer, la publicité et les frais administratifs ou de gestion (art. 25/1), à la seule exception de l'agent mandaté par le preneur sortant pour relouer ; le Woninghuurdecreet annule toute clause qui met les frais de l'intermédiaire à charge du locataire sauf s'il en est le mandant (art. 11) ; à Bruxelles, les frais d'agence ne sont jamais au preneur. Les honoraires n'entrent donc pas dans le décompte de charges du locataire (voir Décompte de charges d'un portefeuille) ; ils sont facturés au mandant et apparaissent dans son décompte de gestion.

Le code de déontologie de l'IPI en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ajoute une règle de transparence : les honoraires sont communiqués au client avant que la relation contractuelle soit conclue (art. 35), et l'agent propose une convention écrite sur support durable avant d'accepter la mission (art. 18). Le mandat de gestion fixe donc, par écrit : la base des honoraires (pourcentage des loyers encaissés, forfait par lot, ou combinaison), ce qu'ils couvrent et ce qui se facture à part (mise en location, état des lieux, suivi de travaux, contentieux), la périodicité de la facture, le mode de règlement (retenue sur les loyers reversés ou paiement par le mandant), le délai de paiement et, pour un mandant professionnel, le renvoi à la loi du 2 août 2002. Voir Le mandat de gestion : contenu, pouvoirs, honoraires.

Retenue sur les loyers et compte de tiers

La plupart des agences retiennent leurs honoraires sur les loyers reversés. Cela ne dispense pas de la facture, et cela impose une écriture propre : les loyers sont encaissés sur le compte de tiers, la facture d'honoraires est émise au mandant, le montant de la facture est transféré du compte de tiers vers le compte professionnel de l'agence, le solde est reversé au mandant, et le décompte de gestion montre les quatre mouvements. Le compte de tiers ne sert jamais aux dépenses de l'agence : la loi du 11 février 2013 (art. 21/2) et le code IPI (art. 89) le réservent aux fonds des clients, et la Chambre exécutive sanctionne la confusion. Voir Compte de tiers et fonds de mandants.

Quelle TVA sur les honoraires, et qu'est-ce que l'autoliquidation ?

Les honoraires de gestion sont une prestation de services soumise à la TVA belge au taux normal de 21 %. Ce que le mandant en fait dépend de son propre statut :

Mandant	TVA sur la facture d'honoraires	Pour le mandant	Retard de paiement, facture électronique
Particulier	21 %	Coût TTC, TVA non récupérable	Loi du 2 août 2002 non applicable ; règles du Code de droit économique pour le consommateur ; pas de facture structurée obligatoire
Société patrimoniale qui ne fait que de la location d'habitation (opérations exemptées, art. 44)	21 %	Coût TTC, TVA non récupérable (pas de droit à déduction)	Loi du 2 août 2002 applicable (transaction entre entreprises) ; facture structurée non obligatoire envers elle, ni à l'envoi ni à la réception
Société ou indépendant assujetti avec droit à déduction	21 %	TVA déduite dans sa déclaration	Loi du 2 août 2002 applicable ; facture électronique structurée obligatoire via Peppol depuis le 1er janvier 2026

Pour un mandant établi hors de Belgique qui possède un immeuble belge, le régime se confirme avec le comptable avant la première facture. L'autoliquidation est le mécanisme par lequel la TVA n'est pas portée sur la facture par le fournisseur mais déclarée et acquittée par le client assujetti : entre entreprises de deux États membres, le prestataire établi à l'étranger facture sans TVA de son pays à un client qui lui a communiqué un numéro de TVA BE valide, et le client belge déclare la TVA belge, qu'il déduit s'il y a droit. L'agence la rencontre sur ses propres achats, pas sur ses ventes de services de gestion à des bailleurs belges : un logiciel ou un service facturé depuis un autre pays de l'Union, par exemple. L'abonnement Brik Pro est facturé à une agence belge de cette façon : TVA à 21 %, ou autoliquidation avec son numéro de TVA BE, le pays étant demandé à l'inscription. Une facture reçue en autoliquidation porte la mention correspondante et va au comptable, qui la déclare.

Quelles mentions doit porter la facture d'honoraires ?

Une facture d'honoraires d'agence agréée IPI cumule trois jeux de mentions : la réglementation TVA (arrêté royal n° 1), le code de déontologie (art. 7) et, pour un mandant professionnel, les conditions de paiement de la loi du 2 août 2002. Dans l'ordre d'une facture type :

1. L'émetteur : dénomination, forme (SRL, SA), siège, numéro d'entreprise BCE qui est aussi le numéro de TVA précédé de « BE », numéro d'agréation IPI de la personne ou de la société agréée, nom de l'assureur en responsabilité civile professionnelle et cautionnement avec le numéro du contrat, numéro de compte de tiers (sur tous les documents, papier et numériques, depuis le code de 2026).
2. Le client : nom ou dénomination du mandant, adresse, numéro de TVA s'il est assujetti, référence du mandat de gestion.
3. La facture : date d'émission, numéro séquentiel, période de gestion, description des prestations (gestion courante de tel immeuble ou de tels lots, prestations à part), base de calcul (loyers encaissés sur la période × taux convenu, ou forfait), montant hors TVA, taux de 21 %, montant de la TVA, total à payer.
4. Le paiement : compte professionnel de l'agence (jamais le compte de tiers pour des honoraires), communication structurée propre à la facture, délai de paiement convenu ou, à défaut, trente jours ; pour un mandant professionnel, la mention des intérêts de retard de plein droit au taux de la loi du 2 août 2002 et de l'indemnité forfaitaire de 40 euros ; si les honoraires sont retenus sur les loyers, la mention « réglée par retenue sur le reversement du », avec la date et le décompte de gestion correspondant.
5. Les pièces : le décompte de gestion de la période, qui montre les loyers encaissés, la base des honoraires et le reversement.

Dans Brik Pro, les factures d'honoraires belges portent l'agrément et le numéro IPI, le compte de tiers, et la mention belge de paiement tardif ; la TVA est à 21 % et le décompte de gestion de la période est joint. Une facture incomplète fragilise le recouvrement et expose à un rappel de la Chambre exécutive.

Que faire quand un mandant professionnel paie en retard ?

La loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales s'applique aux paiements entre entreprises, donc à la facture d'honoraires adressée à une société patrimoniale, à un indépendant ou à toute entreprise mandante. Ses règles, relues dans le texte consolidé :

Règle	Ce que dit la loi
Délai de paiement à défaut de convention	Trente jours civils à compter du lendemain de la réception de la facture, ou de la réception des services si la facture arrive avant (art. 4 § 1)
Délai convenu	Soixante jours civils au plus ; « toute clause contractuelle qui prévoit un délai de paiement plus long est réputée non écrite » ; une procédure de vérification convenue fait partie du délai ; la date de réception de la facture ne peut pas être fixée par contrat
Intérêts	À l'échéance, le montant impayé est majoré « de plein droit et sans mise en demeure » d'un intérêt au taux directeur de la BCE majoré de huit points de pourcentage, arrondi au demi-point supérieur, publié chaque semestre par le ministre des Finances au Moniteur belge (art. 5)
Frais de recouvrement	Indemnité forfaitaire de 40 euros, de plein droit, dès que des intérêts sont dus, plus une indemnisation raisonnable des autres frais de recouvrement, indemnité de procédure comprise (art. 6)

La procédure de recouvrement d'honoraires reste graduée, parce que le mandant est un client que l'on veut garder :

1. Rappel à l'échéance dépassée, avec la facture et le décompte de gestion de la période.
2. Mise en demeure par recommandé après une dizaine de jours : montant, intérêts courus depuis l'échéance au taux du semestre, indemnité de 40 euros, délai.
3. Retenue sur les reversements si le mandat le prévoit expressément : le prochain reversement de loyers est diminué des honoraires dus, et le décompte de gestion l'explique ligne par ligne ; sans clause, pas de retenue.
4. Suspension ou fin du mandat dans les conditions qu'il prévoit, après information écrite du mandant et sans jamais retenir les fonds qui lui appartiennent sur le compte de tiers.
5. Recouvrement judiciaire devant le tribunal de l'entreprise, avec les frais de recouvrement raisonnables.

Un mandant particulier n'est pas soumis à cette loi : les intérêts et frais sont ceux du mandat, dans les limites du Code de droit économique applicables aux consommateurs, à faire relire par le comptable ou le conseil de l'agence.

Facture électronique structurée : qui est concerné depuis 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026, les entreprises belges qui ont un numéro de TVA actif doivent émettre et recevoir des factures électroniques structurées entre elles, « via le réseau Peppol, au format Peppol BIS », sauf accord mutuel sur un autre format conforme à la norme européenne EN 16931 ; une tolérance a couvert les trois premiers mois de 2026, et elle est close. Sont exclus de l'obligation d'émettre : les assujettis faillis, les entreprises qui ne réalisent que des opérations exemptées par l'article 44 du Code de la TVA, les assujettis non établis en Belgique sans établissement stable, les assujettis au régime forfaitaire (jusqu'à la fin de ce régime, au plus tard le 1er janvier 2028). Les factures aux particuliers ne sont pas soumises à l'obligation d'émission ; pour une opération exemptée par l'article 44, « il n'y a d'obligation ni à l'envoi ni à la réception ». Pour une agence de gestion, cela donne trois cas :

• Mandant particulier : facture classique, PDF ou papier, pas de Peppol obligatoire.
• Mandant société assujettie avec droit à déduction : facture structurée via Peppol obligatoire, et l'agence doit pouvoir la recevoir en retour pour ses propres fournisseurs.
• Mandant société patrimoniale qui ne fait que de la location d'habitation : la société est exclue de l'obligation de réception ; l'agence lui adresse une facture classique, sauf si la société a choisi de recevoir par Peppol.

L'agence elle-même, assujettie, émet et reçoit par Peppol pour toutes ses transactions avec des assujettis : ses fournisseurs lui adressent des factures structurées, et son logiciel de facturation ou son point d'accès Peppol les reçoit. Brik Pro prépare les données de facturation belges (mandant, mentions, TVA, période, décompte joint) ; l'envoi par Peppol est annoncé pour bientôt, et l'agence passe d'ici là par son outil comptable ou son point d'accès. Le site officiel efacture.belgium.be publie le champ d'application et les exclusions.

Exemple chiffré

Agence agréée IPI, 120 lots gérés pour trois mandants, loyer moyen de 900 € : 108 000 € de loyers encaissés sur le compte de tiers dans le mois (montants fictifs). Honoraires de gestion courante convenus à 7 % des loyers encaissés, hors TVA. Mandant A, un particulier, 40 lots : 36 000 € encaissés, honoraires 2 520 € + 21 % = 3 049,20 € TTC, retenus sur le reversement de 32 950,80 €, facture PDF avec décompte joint, TVA non récupérable pour lui. Mandant B, SRL patrimoniale exemptée, 50 lots : 45 000 € encaissés, honoraires 3 150 € + 661,50 € de TVA = 3 811,50 €, facture classique (la SRL n'est pas tenue de recevoir par Peppol), loi du 2 août 2002 applicable, délai convenu de trente jours. Mandant C, SA assujettie qui loue aussi des bureaux sous option, 30 lots : 27 000 € encaissés, honoraires 1 890 € + 396,90 € = 2 286,90 €, facture structurée via Peppol, TVA déduite par la SA. Le mandant B paie le soixantième jour au lieu du trentième : la facture est majorée de plein droit des intérêts de trente jours au taux du semestre publié par le SPF Finances et de l'indemnité forfaitaire de 40 euros, ce que la mise en demeure du quarante-cinquième jour avait rappelé ; le décompte de gestion suivant le montre.

Erreurs fréquentes dans la facturation des honoraires

• Facturer le locataire, même partiellement, pour la mise en location ou la gestion : interdit dans les trois régions, clause nulle.
• Retenir sans facturer : la retenue sur les loyers n'est qu'un mode de règlement ; la facture et le décompte restent dus.
• Faire payer les honoraires sur le compte de tiers ou y laisser transiter des dépenses de l'agence : le compte de tiers est réservé aux fonds des clients.
• Oublier le numéro IPI, l'assureur ou le compte de tiers sur la facture : mentions déontologiques obligatoires depuis le code de 2026 sur tous les documents.
• Annoncer les honoraires après la signature du mandat : ils se communiquent avant la relation contractuelle.
• Convenir de quatre-vingt-dix jours avec un mandant professionnel : la clause est réputée non écrite au-delà de soixante.
• Appliquer la loi du 2 août 2002 à un particulier : elle ne vise que les transactions entre entreprises.
• Chiffrer un intérêt de retard de mémoire : le taux change chaque semestre, il se lit au Moniteur belge.

Textes : la loi du 2 août 2002 (Justel), la déontologie de l'agent immobilier et le communiqué de l'IPI sur le code de 2026, le portail efacture.belgium.be. Le décompte qui accompagne chaque facture est décrit dans Le décompte de gestion au mandant, et la fiche FAQ de Brik Pro en Belgique répond aux questions d'abonnement.

Questions fréquentes

Quel taux de TVA s'applique aux honoraires de gestion locative en Belgique ?

Le taux normal de 21 %. Le mandant particulier et la société patrimoniale qui ne réalise que de la location d'habitation, exemptée par l'article 44 du Code de la TVA, ne la récupèrent pas ; un mandant assujetti avec droit à déduction la déduit. Les honoraires s'ajoutent aux loyers, qui restent sans TVA pour l'habitation.

Peut-on facturer des honoraires au locataire ?

Non. Le décret wallon (art. 25/1) et le Woninghuurdecreet (art. 11) interdisent de mettre les frais de l'intermédiaire à charge du locataire, et Bruxelles ne les admet jamais au preneur ; la seule exception est l'agent mandaté par le locataire lui-même, par exemple le preneur sortant qui cherche un remplaçant. Les honoraires se facturent au bailleur et figurent dans son décompte de gestion, pas dans le décompte de charges du locataire.

Qu'est-ce que l'autoliquidation avec un numéro de TVA BE ?

Le mécanisme par lequel un fournisseur établi dans un autre État membre facture sans TVA de son pays un client belge assujetti qui lui a communiqué un numéro de TVA BE valide, le client déclarant la TVA belge et la déduisant s'il y a droit. L'agence le rencontre sur ses achats, comme un logiciel : l'abonnement Brik Pro est facturé à 21 % ou en autoliquidation avec le numéro BE donné à l'inscription.

Quel délai de paiement peut-on imposer à un mandant société ?

À défaut de délai convenu, trente jours civils à compter du lendemain de la réception de la facture ; par convention, soixante jours civils au plus, toute clause plus longue étant réputée non écrite (loi du 2 août 2002, art. 4). Une procédure de vérification convenue est comprise dans ce délai, et la date de réception de la facture ne peut pas être fixée par contrat.

Quels intérêts et quels frais en cas de retard d'un mandant professionnel ?

De plein droit et sans mise en demeure, un intérêt au taux directeur de la BCE majoré de huit points de pourcentage, arrondi au demi-point supérieur, publié chaque semestre par le SPF Finances au Moniteur belge (art. 5), plus une indemnité forfaitaire de 40 euros pour les frais de recouvrement et une indemnisation raisonnable des autres frais, indemnité de procédure comprise (art. 6). Le taux du semestre se vérifie avant chaque mise en demeure.

Une agence doit-elle envoyer ses factures par Peppol ?

À un mandant entreprise assujettie avec droit à déduction, oui depuis le 1er janvier 2026 : facture électronique structurée via Peppol au format Peppol BIS. À un particulier, non. À une société patrimoniale qui ne réalise que des opérations exemptées par l'article 44, l'obligation ne joue ni à l'envoi ni à la réception. L'agence doit en revanche pouvoir recevoir les factures structurées de ses fournisseurs. Dans Brik Pro, Peppol est annoncé pour bientôt.

Le numéro de compte de tiers doit-il figurer sur la facture d'honoraires ?

Oui, depuis le code de déontologie de 2026, le numéro de compte de tiers figure sur tous les documents de l'agent, papier et numériques, et sur son site, avec le numéro IPI, le numéro d'entreprise et l'assureur (art. 7). Mais les honoraires se paient sur le compte professionnel de l'agence : le compte de tiers reçoit les fonds des clients, dont les loyers, et la retenue d'honoraires est un transfert documenté dans le décompte de gestion.

Comment Brik Pro est-il facturé à une agence belge ?

Le pays est demandé à l'inscription, l'interface est en français de Belgique, et l'abonnement est facturé avec la TVA à 21 % ou en autoliquidation avec le numéro de TVA BE de l'agence. Les tarifs Pro sont sur devis, après une démonstration en visio ; la comptabilité belge, l'impôt des sociétés et Peppol sont annoncés pour bientôt.