Agrément IPI de l'agent immobilier : accès, tableau, déontologie, formation et sanctions

L'agrément IPI est l'inscription au tableau des titulaires de l'Institut professionnel des agents immobiliers, sans laquelle personne ne peut, en Belgique, exercer de manière indépendante l'intermédiation, le syndicat de copropriété ou la gestion de biens pour compte de tiers. Il s'obtient après un diplôme de niveau bachelier, un stage de 1 500 heures et un test d'aptitude pratique, ou après six années d'expérience et le même test ; il se garde en respectant le code de déontologie, dix heures de formation permanente par colonne et par an, l'assurance collective et les mentions obligatoires sur chaque document. L'agrément IPI est personnel, non transmissible, et son retrait, par suspension ou radiation, interdit d'exercer, même comme salarié.

Pour un gérant d'agence, la question se pose quand il recrute, quand il structure sa société et quand il prépare un contrôle de la Chambre exécutive. Cet article reprend les textes : la loi du 11 février 2013 organisant la profession, l'arrêté royal du 30 août 2013 sur l'accès, le règlement de stage approuvé par l'arrêté royal du 13 novembre 2023 et le code de déontologie approuvé par l'arrêté royal du 20 juillet 2026 (Moniteur belge du 21 septembre 2026), en vigueur depuis le 1er octobre 2026 à la place du code de 2018. Il complète le guide sur la gestion locative pour compte de tiers en Belgique.

Ce qu'il faut retenir

• Qui : l'intermédiaire et le syndic indépendants doivent être inscrits au tableau ou à la liste des stagiaires ; le régisseur indépendant dans l'une au moins des deux colonnes (loi, art. 5 § 1). Un salarié n'a pas besoin d'agrément mais ne porte pas le titre (art. 8).
• Accès : diplôme de niveau bachelier (niveau 6 du Cadre européen) ou titre équivalent, test de compétences, puis stage de 1 500 heures sur 12 à 36 mois, formation complémentaire et test d'aptitude pratique réussi à 60 % à l'écrit puis à l'oral ; ou six années d'expérience pertinente à temps plein sur les dix dernières et le test (loi, art. 5 § 2).
• Deux colonnes : intermédiaire et syndic ; seconde colonne après un stage de 750 heures ; dix heures de formation permanente par colonne et par année calendrier (code, art. 9).
• Personne morale : plus de la moitié de l'organe de gestion agréée, objet social conforme, inscription au tableau (loi, art. 10).
• Mentions sur chaque document et sur le site : numéro d'agréation IPI, dénomination et forme juridique avec le numéro d'entreprise, assureur RC et cautionnement avec le numéro de contrat, numéro du compte de tiers, mentions légales (code, art. 7).
• Assurance : police collective de l'IPI, prime comprise dans la cotisation ; cautionnement de 250 000 € par agent et par année d'assurance.
• Sanctions : avertissement, blâme, suspension de deux ans au plus, radiation (loi, art. 14) ; exercice illégal : huit jours à trois mois et/ou 500 à 5 000 euros (art. 22).

Qu'est-ce que l'agrément IPI et qui doit l'avoir ?

L'Institut professionnel des agents immobiliers tient un tableau des titulaires et une liste des stagiaires, chacun divisé en deux colonnes : « agent immobilier intermédiaire » et « agent immobilier syndic » (loi du 11 février 2013, art. 3). Être agréé, c'est figurer sur l'une de ces listes. La loi définit trois activités (art. 2) : l'intermédiaire prête une assistance déterminante à la vente, à l'achat, à l'échange, à la location ou à la cession de biens ; le syndic administre les parties communes des copropriétés forcées ; le régisseur gère des biens ou des droits immobiliers pour le compte de tiers, hors syndicat. L'article 5 § 1 en tire les conséquences : l'intermédiaire et le syndic indépendants doivent être inscrits, le régisseur indépendant doit l'être dans l'une au moins des deux colonnes. L'IPI comptait 11 004 agents agréés fin 2025.

Définition : agent immobilier

Au sens du code de déontologie, l'agent immobilier est « la personne inscrite soit sur la liste des stagiaires, soit au tableau des titulaires » (art. 2, 6°). Le titre est protégé : nul ne peut porter un titre qui prête à confusion (loi, art. 6), et l'agent inscrit porte son titre professionnel (art. 7). L'agrément est strictement personnel : il ne se cède ni ne se prête, et la société ne l'acquiert pas par ses associés mais par sa propre inscription.

Qui en est dispensé

Le salarié d'une agence n'a pas à remplir les conditions de l'article 5 ; il agit sous la responsabilité d'un agent agréé, qui doit organiser « un contrôle ou une supervision continue » de ses préposés et veiller à leur formation (code, art. 4). Il ne peut pas porter le titre, et l'IPI précise qu'un employé qui est aussi administrateur, gérant ou associé de l'entreprise doit être agréé. Celui qui gère son propre patrimoine, le patrimoine familial ou un bien en indivision n'est pas visé (loi, art. 5 § 3) ; les titulaires d'autres professions libérales peuvent être dispensés par le Roi de certaines interdictions (AR du 30 août 2013, art. 7).

Comment obtenir l'agrément IPI ?

L'accès suit l'arrêté royal du 30 août 2013 et le règlement de stage de 2023. Deux voies existent depuis la réforme de la loi : la voie du diplôme et du stage, et la voie de l'expérience.

Étape	Voie du diplôme et du stage	Voie de l'expérience	Texte
Titre requis	Diplôme de l'enseignement supérieur de niveau bachelier au moins (niveau 6 du Cadre européen des certifications), certificat équivalent d'un jury, diplôme de chef d'entreprise correspondant, ou titre d'un autre État membre	Six années d'expérience professionnelle pertinente à temps plein au cours des dix années précédentes	AR 2013, art. 2 ; loi, art. 5 § 2
Test de compétences	Organisé ou agréé par l'Institut ; son résultat détermine les matières à suivre	Sans objet	AR 2013, art. 2 § 3
Inscription à la liste des stagiaires	Casier judiciaire de moins de trois mois, diplôme, convention de stage par colonne avec un maître de stage agréé, affiliation à une caisse d'assurances sociales, assurance RC et cautionnement	Sans objet	Règlement de stage, art. 4-5
Stage	1 500 heures de pratique en qualité d'indépendant, en Belgique, sur 12 mois au moins et 36 au plus ; 750 heures pour une seconde colonne	Dispense	Règlement, art. 8
Formation complémentaire	Organisée ou agréée par l'Institut pendant le stage	Sans objet	AR 2013, art. 6 ; règlement, art. 12
Test d'aptitude pratique	Écrit (questions et cas pratiques) puis oral devant la Chambre ; 60 % à chacun ; second échec : omission d'office	Le même test	Règlement, art. 19-26
Délai	Réussite au plus tard 36 mois après l'inscription	Sans objet	Règlement, art. 30

Le maître de stage est lui-même encadré : inscrit depuis quatre ans au moins sur les six dernières années dans la colonne concernée, en activité principale depuis quatre ans, sans suspension ni radiation, en ordre de cotisations et de formation permanente, et il prouve l'existence de son compte de tiers (règlement, art. 15). Il ne suit pas plus de deux stagiaires à la fois, sauf dérogation de la Chambre (art. 17).

Procédure pour un gérant qui veut agréer un collaborateur

1. Vérifiez le titre du candidat : bachelier (niveau 6) ou titre admis par l'article 2 de l'arrêté de 2013 ; sinon, six ans d'expérience à temps plein sur dix.
2. Désignez un maître de stage qui remplit les conditions de l'article 15 du règlement et n'a pas déjà deux stagiaires.
3. Signez la convention de stage par colonne et constituez le dossier d'inscription (casier, diplôme, caisse d'assurances sociales, assurance).
4. Faites tourner les 1 500 heures en qualité d'indépendant, sur 12 à 36 mois, et faites suivre les formations imposées par l'Institut.
5. Préparez le test : 60 % à l'écrit ouvrent l'oral, 60 % à l'oral ouvrent le tableau ; un second échec entraîne l'omission.
6. À l'inscription au tableau, mettez à jour les mentions de l'agence et le périmètre de signature du nouvel agréé.

Quelles obligations une fois inscrit au tableau ?

La loi énumère les devoirs de loyauté, d'indépendance, d'intégrité, de diligence, de dignité et de discrétion, la formation, la supervision du personnel et la transparence sur les conflits d'intérêts (art. 13). Le code de déontologie approuvé par l'arrêté royal du 20 juillet 2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, les détaille en 92 articles ; il remplace le code de 2018 et son ancienne directive sur le compte de tiers, dont les règles sont désormais dans le code lui-même. Cinq blocs comptent pour un gestionnaire.

Formation permanente : dix heures par colonne et par an

L'agent inscrit dans la colonne intermédiaire suit « au moins dix heures de formation permanente par année calendrier » ; l'agent inscrit dans la colonne syndic, dix heures aussi ; l'agent inscrit dans les deux colonnes, vingt heures, soit dix par colonne (code, art. 9). Le programme est libre pourvu qu'il ait un lien avec la profession et tienne compte de l'actualité juridique et technique ; les formations peuvent être données par l'Institut, par des tiers agréés ou par des tiers non agréés, auquel cas l'agent fournit, à la demande de la Chambre, les preuves des sujets et du temps consacrés. Le code ne prévoit pas de report d'une année sur l'autre ; il dispense l'agent pour l'année calendrier de son inscription au tableau des titulaires, et ne demande que la moitié des heures à l'agent réinscrit, ou inscrit sans stage, au second semestre (art. 10).

Assurance RC professionnelle et cautionnement

L'assurance de la responsabilité civile professionnelle est obligatoire (loi, art. 4 ; code, art. 5), y compris pour la personne morale dans laquelle l'agent exerce. L'IPI a souscrit une police collective auprès d'AXA Belgium (n° 730.390.160) dont la prime est comprise dans la cotisation annuelle ; tous les membres y sont couverts, stagiaires compris, ainsi que leurs préposés et collaborateurs. Par sinistre : 1 250 000 € pour les dommages corporels et immatériels consécutifs, 250 000 € pour les dommages matériels, 250 000 € pour les immatériels purs ; 30 000 € pour le vol et le détournement ; cautionnement de 250 000 € par agent, par sinistre et par année d'assurance, qui couvre le non-remboursement de fonds par un membre insolvable ; franchise de 10 % du dommage, 250 € au moins et 2 500 € au plus.

Compte de tiers

L'intermédiaire et le régisseur disposent d'un ou de plusieurs comptes de qualité (compte de tiers ou compte rubriqué) pour les fonds de leur mission (code, art. 89 ; loi, art. 21/2), jamais en débit, jamais en sûreté, avec pouvoir de lecture donné à l'assesseur juridique de la Chambre ; les numéros des comptes de tiers sont communiqués à l'Institut. Les règles complètes sont dans l'article sur le compte de tiers et les fonds de mandants. Le compte de tiers est vérifié systématiquement lors des contrôles au bureau.

Convention écrite et information du commettant

Avant toute mission, projet de convention sur un support durable qui stipule clairement les obligations des parties et la manière dont les honoraires sont déterminés (art. 18), honoraires communiqués avant toute relation contractuelle (art. 35) ; mandat stipulé de manière claire et apparente (art. 20) ; aucun acte sans mission (art. 19) ; honoraires du seul commettant (art. 34) ; conflits d'intérêts déclarés (art. 17). Le mandat de gestion locative en est l'application pour le régisseur.

Cotisation, blanchiment, données

La cotisation annuelle comprend trois volets (cotisation de l'Institut, contribution à la CTIF, assurance) et est approuvée chaque année par le ministre de tutelle. L'agent est assujetti à la loi du 18 septembre 2017 sur la prévention du blanchiment (code, art. 92) et aux lois antidiscrimination (art. 12) ; le cadre légal qui s'impose à lui, RGPD compris, fait partie de sa déontologie (art. 1er) ; il respecte un devoir de discrétion qu'il fait respecter par son personnel (art. 15).

Quelles mentions obligatoires sur vos documents ?

L'article 7 du code impose cinq mentions « dans ses documents, tant papiers que dématérialisés, et sur son site Internet », et, sauf le numéro du compte de tiers, sur ses réseaux sociaux. Elles figurent donc sur le mandat, le bail que l'agence rédige, l'avis de paiement, la relance, le décompte de gestion, la facture d'honoraires, l'annonce et la signature d'e-mail.

Mention	Forme	Base
Numéro d'agréation IPI	Numéro personnel de l'agent responsable ; pour une société agréée, le sien	Code, art. 7
Raison sociale ou dénomination et forme juridique	« SRL X », avec le numéro d'entreprise (BCE), que le code exige désormais lui aussi	Code, art. 7
Assureur RC professionnelle et cautionnement, numéro de contrat	Nom de l'entreprise d'assurances et numéro de la police collective	Code, art. 7
Numéro du compte de tiers	Sur chaque document, papier ou numérique, et sur le site, dès qu'un tel compte est requis (pas sur les réseaux sociaux)	Code, art. 7
Qualité d'agent immobilier	Toute annonce, affiche ou panneau fait apparaître qu'il émane d'un agent immobilier	Code, art. 8

Un gabarit qui ne porte pas ces mentions produit une faute à chaque envoi. La page sur l'agrément IPI du glossaire belge résume la règle pour les bailleurs.

Comment une société d'agence est-elle agréée ?

Une personne morale exerce la profession à quatre conditions (loi, art. 10) : plus de 50 % des membres de son organe de gestion sont des agents agréés (ou des personnes morales qui remplissent elles-mêmes les conditions) ; son objet social couvre la profession ; elle ne détient pas d'intérêt incompatible ; elle est inscrite dans une colonne du tableau. Si un décès fait tomber la société sous ces conditions, elle a six mois pour se remettre en ordre (art. 11). Un stagiaire ne peut constituer ou rejoindre une société qu'avec son maître de stage ou un autre agent inscrit (art. 12). Les membres de l'organe de gestion et les associés actifs sont solidairement tenus des primes d'assurance (art. 4). Une sanction prononcée contre la société peut être étendue à la personne physique responsable (art. 14 § 3).

Pour une société patrimoniale qui envisage de gérer pour des tiers, c'est la marche à franchir : agréer la majorité de son organe de gestion, adapter l'objet social, s'inscrire. Le numéro BCE de la société et son numéro IPI sont deux identifiants distincts, tous deux attendus sur les documents.

Quelles sanctions en cas de manquement ?

Régime	Manquement	Sanction	Texte
Disciplinaire	Tout manquement à la loi, au code, à ses directives	Avertissement, blâme, suspension de deux ans au plus, radiation ; une seconde suspension peut mener à la radiation	Loi, art. 14
Disciplinaire	Condamnation pour abus de confiance (Code pénal, art. 491)	Radiation	Loi, art. 17
Disciplinaire	Urgence, en cours d'instruction	Interdiction provisoire de trois mois, prolongeable à six par la Chambre exécutive ; recours dans les huit jours	Loi, art. 20
Disciplinaire	Mesures accessoires	Publication de la décision, formation complémentaire imposée, sursis jusqu'à cinq ans sous conditions	Loi, art. 15 et 19
Pénal	Port illégal du titre, exercice sans inscription ou pendant une suspension	Emprisonnement de huit jours à trois mois et/ou amende de 500 à 5 000 euros, ou amende administrative du même montant ; fermeture possible	Loi, art. 22
Pénal	Refus de communiquer des documents, entrave au contrôle	Huit à quinze jours et/ou 500 à 5 000 euros	Loi, art. 25

La procédure disciplinaire se déroule devant la Chambre exécutive, saisie par l'assesseur juridique qui décide de poursuivre ou de classer (art. 20 § 1) ; le plaignant peut demander la révision d'un classement dans les quinze jours ; l'appel est porté devant la Chambre d'appel dans les trente jours (art. 18). L'IPI peut aussi demander au tribunal de première instance des mesures conservatoires, dont la désignation d'un administrateur provisoire ou le gel des comptes de fonds de clients (art. 21/1).

Exemple chiffré

Une agence agréée gère 120 lots au loyer mensuel moyen de 900 € avec trois agents inscrits : le gérant, en deux colonnes, et deux gestionnaires en colonne intermédiaire. Formation permanente annuelle : 20 + 10 + 10 = 40 heures, preuves classées par agent et par année calendrier. Mentions : 120 avis de paiement, 120 décomptes de charges et les décomptes de gestion de l'année portent chacun le numéro IPI, la dénomination et la forme de la société, son numéro d'entreprise, l'assureur et le numéro de police, et le numéro du compte de tiers. Les 108 000 € de loyers mensuels passent par le compte de tiers ; la part qui dépasse 2 500 € et reste plus de quatre mois (un litige sur un décompte de sortie, par exemple) est rubriquée.

Erreurs fréquentes

• Laisser un salarié signer des mandats ou des baux « au nom de l'agence » sans qu'un agréé en réponde : la supervision continue est une obligation de l'agent (code, art. 4), et un associé-gérant non agréé est en infraction.
• Reporter des heures de formation d'une année sur l'autre ou n'en suivre que pour une colonne quand on est inscrit dans les deux.
• Oublier une mention sur un gabarit (le numéro de police d'assurance est la plus souvent absente) ou mentionner un ancien numéro IPI après un changement de responsable.
• Prendre un troisième stagiaire sans dérogation de la Chambre, ou être maître de stage sans compte de tiers prouvé.
• Descendre sous 50 % d'agréés dans l'organe de gestion à l'occasion d'une entrée d'investisseur, sans régulariser.
• Confondre cotisation et assurance : la prime est comprise dans la cotisation, mais la franchise de 10 % du dommage reste à charge, de 250 € à 2 500 €.

Cas pratiques

Un commercial expérimenté sans bachelier veut devenir agréé

Depuis la réforme de la loi, six années d'expérience professionnelle pertinente à temps plein au cours des dix dernières années ouvrent l'accès au test d'aptitude pratique sans stage (loi, art. 5 § 2). Il réunit les preuves de ces six années, s'inscrit au test et doit obtenir 60 % à l'écrit puis 60 % à l'oral. Sans ces six ans, la voie reste le diplôme de niveau bachelier, le test de compétences et le stage de 1 500 heures.

Une agence de courtage ouvre un département de gestion locative

Ses agents sont inscrits en colonne intermédiaire : c'est suffisant pour l'activité de régisseur, qui doit figurer dans l'une au moins des deux colonnes. Elle n'a pas besoin de la colonne syndic tant qu'elle ne gère pas de parties communes. Ce qui change : un compte de tiers dédié aux loyers si ce n'est pas déjà le cas, un mandat de gestion écrit par mandant, des décomptes au moins annuels, et dix heures de formation par an par agent orientées vers le bail d'habitation des trois régions.

Un gérant reçoit une convocation de la Chambre exécutive

Il doit transmettre toutes les informations et tous les documents demandés (code, art. 11 ; loi, art. 25) : extraits du compte de tiers, mandats, décomptes, preuves de formation. L'assesseur juridique décide de poursuivre ou de classer ; en cas de poursuite, la Chambre peut aller de l'avertissement à la radiation, et, en urgence, prononcer une interdiction provisoire de trois mois.

Questions fréquentes

Combien de temps dure le stage IPI ?

Le stage équivaut à 1 500 heures de pratique professionnelle en qualité d'indépendant, accomplies en Belgique sur une période de 12 mois au moins et de 36 mois au plus à compter de l'inscription dans la colonne (règlement de stage approuvé par l'arrêté royal du 13 novembre 2023, art. 8). Pour une seconde colonne, le stage est de 750 heures si le premier a été entièrement validé. Le test d'aptitude doit être réussi au plus tard 36 mois après l'inscription.

Peut-on devenir agent immobilier agréé sans diplôme de bachelier ?

Oui, par la voie de l'expérience : six années d'expérience professionnelle pertinente à temps plein au cours des dix années précédentes, suivies de la réussite du test d'aptitude pratique (loi du 11 février 2013, art. 5 § 2, telle que modifiée). À défaut, l'arrêté royal du 30 août 2013 exige un diplôme de niveau bachelier (niveau 6 du Cadre européen des certifications) ou un titre équivalent, puis le stage.

Combien d'heures de formation permanente l'IPI exige-t-il ?

Dix heures par année calendrier et par colonne d'inscription (code de déontologie, art. 9) : dix heures pour un intermédiaire, dix pour un syndic, vingt pour un agent inscrit dans les deux colonnes. Le choix des formations est libre pourvu qu'elles aient un lien avec la profession ; pour une formation donnée par un tiers non agréé, l'agent garde la preuve du sujet et du temps consacré. Il n'y a pas de report ; la seule dispense est celle de l'année calendrier de l'inscription au tableau (art. 10).

Quelles mentions doivent figurer sur les documents d'une agence agréée ?

Le numéro d'agréation IPI, la raison sociale de l'établissement ou la dénomination et la forme juridique de la personne morale, le nom de l'entreprise d'assurances qui couvre la RC professionnelle et le cautionnement avec le numéro du contrat, le numéro d'entreprise, le numéro du compte de tiers quand un tel compte est requis, et les mentions imposées par le Code de droit économique ou toute autre réglementation (code de déontologie de 2026, art. 7). Les mêmes mentions, sauf le numéro du compte de tiers, figurent sur les réseaux sociaux de l'agence, au besoin par un lien vers le site.

Un salarié d'agence doit-il être agréé IPI ?

Non, s'il travaille sous l'autorité d'un agent agréé qui en répond et le supervise : il n'a pas à remplir les conditions de l'article 5 de la loi, mais il ne peut pas porter le titre d'agent immobilier (art. 8). Il doit en revanche être agréé s'il est en même temps administrateur, gérant ou associé de l'entreprise. Un agent suspendu ou radié ne peut pas exercer, même comme salarié.

Que risque une agence qui exerce sans agrément IPI ?

Des poursuites pénales : emprisonnement de huit jours à trois mois et/ou amende de 500 à 5 000 euros, tels que la loi les écrit, ou une amende administrative du même montant, avec fermeture possible de l'établissement (loi, art. 22). L'IPI peut demander au tribunal de première instance des mesures conservatoires, dont le gel des comptes de fonds de clients (art. 21/1). Les mandants perdent en outre la couverture du cautionnement collectif.

Comment l'agrément d'une société est-il contrôlé dans le temps ?

La société doit en permanence compter plus de 50 % d'agents agréés dans son organe de gestion, garder un objet social conforme et rester inscrite au tableau (loi, art. 10). Une entrée d'associé non agréé dans la gérance, un départ ou un décès peuvent la faire tomber sous le seuil : six mois pour régulariser en cas de décès (art. 11). Une sanction contre la société peut être étendue à la personne physique responsable (art. 14 § 3).