La LFSS 2026 porte la CSG à 10,6 % sur les BIC de location meublée et les revenus de placement : 18,6 % en meublé, 17,2 % en nu, PFU 31,4 %. Ce qui change, et ce qui ne change pas, dans les documents qu'une agence remet à ses mandants.

Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, la location nue reste soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), tandis que la location meublée relevant des BIC passe à 18,6 % par l'effet de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur ces revenus ; les revenus de placement suivent au 1^er janvier 2026 et le prélèvement forfaitaire unique passe de 30 % à 31,4 %. Pour un gestionnaire, ce changement ne touche pas le compte rendu de gestion mensuel, qui ne calcule aucun impôt, mais il touche tout ce que l'agence remet aux mandants avec un taux dedans : le relevé annuel qui distingue nu et meublé, les simulations de rendement net, les argumentaires destinés aux investisseurs, les lettres d'information. Cet article délimite le périmètre exact de la hausse, donne des exemples, et liste les mentions à adapter document par document.

Ce qu'il faut retenir

Location nue (revenus fonciers) : 17,2 % maintenus pour les revenus 2025 déclarés en 2026 (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).
Location meublée (BIC, LMNP et LMP) : CSG portée à 10,6 %, total 18,6 %, à compter des revenus 2025.
Revenus de placement (dividendes d'une SCI à l'IS, intérêts) : 18,6 % à compter du 1^er janvier 2026 ; PFU 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 %) au lieu de 30 %.
Plus-values immobilières des particuliers : CSG inchangée à 9,2 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux.
Micro-BIC : seuil de 77 700 € (revenus 2025) porté à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028, abattement 50 % ; meublé de tourisme non classé : 15 000 € et 30 %.
LMNP et plus-value : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (sauf résidences services) ; le micro-BIC n'est pas concerné.
LMP : recettes supérieures à 23 000 € et à 51 % des revenus du foyer.
Documents : le compte rendu de gestion ne change pas ; relevés annuels, simulations et argumentaires doivent distinguer nu (17,2 %) et meublé (18,6 %) et dater leurs hypothèses.

Que change la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ?

La LFSS 2026 crée une contribution de financement pour l'autonomie qui prend la forme d'une hausse de 1,4 point de la CSG sur certains revenus du capital : la CSG passe de 9,2 % à 10,6 % sur les bénéfices industriels et commerciaux de la location meublée dès les revenus 2025, et sur les revenus de placement à compter du 1^er janvier 2026. Les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et l'épargne-logement conservent une CSG de 9,2 %. Le total des prélèvements sociaux passe donc de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus visés, et le prélèvement forfaitaire unique, qui additionne 12,8 % d'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, passe de 30 % à 31,4 %. La brochure « principales nouveautés revenus 2025 » et la rubrique « Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ? » d'impots.gouv.fr en sont la source.

Catégorie de revenu	CSG	CRDS	Prélèvement de solidarité	Total	Application
Revenus fonciers (location nue)	9,2 %	0,5 %	7,5 %	17,2 %	Inchangé, revenus 2025 déclarés en 2026
BIC de location meublée (LMNP, LMP)	10,6 %	0,5 %	7,5 %	18,6 %	À compter des revenus 2025
Revenus de placement (dividendes, intérêts)	10,6 %	0,5 %	7,5 %	18,6 % ; PFU 31,4 %	À compter du 1^er janvier 2026
Plus-values immobilières des particuliers	9,2 %	0,5 %	7,5 %	17,2 %	Inchangé

Définition citable

Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont l'ensemble formé par la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, dus en plus de l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers, les bénéfices de location meublée, les revenus de placement et les plus-values immobilières ; leur taux global est de 17,2 % pour la location nue et les plus-values immobilières, et de 18,6 % pour la location meublée et les revenus de placement depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Quel est le périmètre exact : nu, meublé, SCI, plus-values ?

La formulation à retenir, et à écrire telle quelle dans les documents remis aux mandants, est : la location nue reste à 17,2 % ; la location meublée passe à 18,6 %. Le périmètre se lit par catégorie fiscale du revenu, pas par type de bien ni par type de mandant.

Situation du mandant	Catégorie de revenu	Prélèvements sociaux
Particulier ou SCI à l'IR louant nu (micro-foncier ou réel)	Revenus fonciers	17,2 %
Particulier louant meublé, LMNP au micro-BIC	BIC, sur 50 % des recettes (30 % pour un meublé de tourisme non classé)	18,6 %
Particulier louant meublé, LMNP au réel	BIC, sur le bénéfice après amortissements	18,6 %
Loueur en meublé professionnel (recettes supérieures à 23 000 € et à 51 % des revenus du foyer)	BIC professionnels	Régime social propre, à apprécier avec le conseil du mandant
Associé d'une SCI à l'IS percevant des dividendes	Revenus de placement	18,6 % ; PFU 31,4 % au total
Particulier cédant un logement	Plus-value immobilière	17,2 %
Logement sous statut du bailleur privé (location nue au réel)	Revenus fonciers	17,2 %

Deux conséquences pratiques pour un portefeuille. D'abord, l'écart entre nu et meublé s'élargit de 1,4 point : les simulations qui comparaient les deux régimes pour un même bien doivent être refaites, et le guide LMNP, LMP ou SCI à l'IS s'y rapporte. Ensuite, la SCI à l'IS qui distribue voit la fiscalité de ses dividendes passer de 30 % à 31,4 % : une simulation de structure antérieure à 2026 n'est plus à jour sur ce point.

Quels documents remis aux mandants sont touchés, et lesquels ne le sont pas ?

Le réflexe de certains mandants, « mon compte rendu de gestion doit-il changer ? », appelle une réponse nette : non, tant que le compte rendu se limite à ce qu'il doit contenir. Le gestionnaire rend compte des loyers encaissés, des charges payées, des honoraires retenus et du reversement ; il ne liquide aucun impôt. En revanche, plusieurs documents de l'agence contiennent un taux de prélèvements sociaux, explicitement ou dans une formule de calcul, et ceux-là se relisent.

Document	Contient un taux ?	Action
Compte rendu de gestion mensuel ou trimestriel	Non	Aucune ; vérifier qu'aucune mention « fiscalité estimée » n'y traîne
Relevé annuel pour la déclaration	Non, mais il classe les revenus	Distinguer clairement les lots loués nus (2044) et meublés (BIC), par mandant, pour que le conseil applique le bon taux
Simulation de rendement net remise à un investisseur	Oui	17,2 % en nu, 18,6 % en meublé, 31,4 % de PFU pour une SCI à l'IS ; date et sources en pied de page
Argumentaire ou plaquette « investir en meublé »	Souvent	Remplacer « 17,2 % » par « 18,6 % » dans la partie meublée, et ajouter la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis le 15 février 2025
Comparatif nu / meublé / SCI à l'IS	Oui	Refaire les trois colonnes avec les taux 2026 et le seuil micro-BIC de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028
Lettre d'information annuelle aux mandants	Possible	Une phrase : « la location nue reste à 17,2 % ; la location meublée passe à 18,6 % à compter des revenus 2025 »
Portail mandant, pages d'aide	Possible	Relire les textes d'aide et les calculettes de rendement

Le relevé annuel est le document le plus important de la liste, précisément parce qu'il ne contient pas de taux : c'est sa structure qui aide ou gêne le conseil du mandant. Un relevé qui additionne les loyers d'un studio meublé et d'un T3 loué nu sur une même ligne oblige à tout reconstituer ; un relevé par lot avec la catégorie fiscale (nu ou meublé) et le régime connu (micro ou réel) se lit directement. Le guide du compte rendu de gestion décrit le socle commun ; la pré-comptabilité immobilière permet d'obtenir cette ventilation sans ressaisie.

Comment adapter une simulation de rendement net ?

Une simulation remise à un mandant engage l'agence sur sa méthode, pas sur son résultat ; encore faut-il que la méthode soit à jour et datée. La procédure suivante vaut pour tout modèle de simulation, tableur ou logiciel.

Isoler les paramètres fiscaux dans une zone unique du modèle : taux de prélèvements sociaux par catégorie, seuils du micro-BIC, abattements, tranche marginale retenue par hypothèse. Un taux écrit en dur dans une formule finit par être oublié.
Saisir les valeurs 2026 : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé et revenus de placement, 31,4 % de PFU, 83 600 € et 50 % pour le micro-BIC des revenus 2026 à 2028 (77 700 € pour les revenus 2025), 15 000 € et 30 % pour le meublé de tourisme non classé.
Dater le jeu de paramètres (« paramètres fiscaux au 4 novembre 2026, LFSS 2026 et BOI-BAREME-000044 ») et l'imprimer en pied de simulation.
Ajouter la sortie pour les simulations meublées au réel : la plus-value de cession tient compte des amortissements déduits depuis le 15 février 2025 ; une simulation qui s'arrête au rendement annuel sans la cession est incomplète.
Écrire la réserve : la simulation illustre une méthode avec les paramètres en vigueur à sa date ; le calcul de l'impôt du mandant relève de son conseil.
Archiver chaque version du modèle avec sa date, pour pouvoir expliquer à un mandant pourquoi la simulation de 2025 et celle de 2026 diffèrent.

Exemple chiffré

Portefeuille de 300 lots : 210 loués nus, 90 loués meublés (hypothèses). Quatre mandants types, chacun avec un revenu imposable de 12 000 € dans sa catégorie après charges, pour isoler l'effet du taux.

Mandant A, location nue au réel, revenu foncier net 12 000 € : prélèvements sociaux 17,2 %, soit 2 064 €. Inchangé.
Mandant B, LMNP au réel, bénéfice BIC 12 000 € : 18,6 %, soit 2 232 €, contre 2 064 € au taux antérieur : +168 €.
Mandant C, LMNP au micro-BIC, recettes 20 000 € : base 10 000 € après abattement de 50 % ; 18,6 %, soit 1 860 €, contre 1 720 € : +140 €.
Mandant D, associé d'une SCI à l'IS, dividendes 10 000 € : PFU 31,4 %, soit 3 140 €, contre 3 000 € : +140 €.
Portefeuille : si les 90 lots meublés dégagent en moyenne 5 000 € de bénéfice BIC par lot (hypothèse), la hausse de 1,4 point représente 70 € par lot et 6 300 € par an pour l'ensemble des mandants meublés de l'agence. Les 210 lots nus ne sont pas touchés.

L'écart est modeste lot par lot, mais une simulation de rendement meublé qui l'ignore surestime le net de 1,4 point de prélèvements sur le bénéfice, chaque année, pendant toute la durée de détention.

Micro-BIC, LMP, plus-value : les autres paramètres 2026 d'une simulation meublée

La hausse des prélèvements sociaux arrive après deux autres changements que les simulations meublées doivent intégrer. Le premier est le micro-BIC : pour les revenus 2025, la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé relèvent du micro jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 %, et le meublé de tourisme non classé jusqu'à 15 000 € avec 30 % (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ; pour les revenus 2026 à 2028, le seuil de 77 700 € est relevé à 83 600 € par l'actualisation triennale (BOI-BAREME-000044, mis à jour le 19 août 2026), l'abattement reste de 50 % et le non classé ne change pas. Le second est la plus-value : depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, article 84), les amortissements déduits au régime réel par un LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, sauf pour les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) ; le micro-BIC n'est pas concerné.

Le seuil du loueur en meublé professionnel (recettes supérieures à 23 000 € et à 51 % des revenus du foyer, loi de finances pour 2026, article 53) sert de garde-fou dans la simulation : un mandant dont les recettes meublées approchent ces seuils change de régime, et la simulation doit le signaler plutôt que de calculer comme si rien ne changeait. Enfin, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1^er octobre 2026, contient des propositions sur l'amortissement LMNP : tant qu'il n'est pas voté, il ne figure dans aucune simulation, sinon en note. La fiche de l'ANIL sur la loi de finances pour 2026 et le panorama 2026 pour les gestionnaires rassemblent ces paramètres.

Erreurs fréquentes

Écrire « les prélèvements sociaux passent à 18,6 % » sans préciser le périmètre : la location nue reste à 17,2 %.
Modifier le compte rendu de gestion pour y faire figurer une « fiscalité estimée » : le compte rendu rend compte, il ne liquide pas.
Laisser une simulation meublée de 2025 en circulation, avec 17,2 %, 77 700 € et sans réintégration des amortissements dans la plus-value.
Appliquer 18,6 % aux plus-values immobilières : elles restent à 17,2 %.
Confondre les millésimes : 18,6 % dès les revenus 2025 pour les BIC, à compter du 1^er janvier 2026 pour les revenus de placement ; 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028, pas pour la déclaration 2026.
Mélanger nu et meublé dans le relevé annuel d'un mandant qui a les deux.
Présenter le PLF 2027 comme acquis dans un argumentaire LMNP.

Cas pratiques

Un mandant possède un T2 meublé et un T3 nu gérés par la même agence

Le relevé annuel sépare les deux lots : le T3 alimente la déclaration des revenus fonciers (17,2 %), le T2 la déclaration des BIC (18,6 %). L'agence n'additionne pas les loyers et indique pour le T2 le régime connu (micro ou réel) et, au réel, les amortissements communiqués par le cabinet du mandant s'ils transitent par elle. Le conseil du mandant applique les taux ; l'agence fournit la ventilation.

Un investisseur demande une comparaison nu / meublé pour un studio à 150 000 €

La simulation est refaite avec les paramètres 2026 : 17,2 % sur le revenu foncier net d'un côté, 18,6 % sur le bénéfice BIC de l'autre, micro-BIC à 83 600 € et 50 % pour les revenus 2026 à 2028, et une ligne de sortie qui intègre la réintégration des amortissements dans la plus-value pour le meublé au réel. Le document est daté, sourcé et porte la réserve habituelle ; l'investisseur est renvoyé à son conseil pour le choix.

Une SCI à l'IS cliente de l'agence prépare sa distribution 2026

Les dividendes versés en 2026 supportent 18,6 % de prélèvements sociaux et un PFU global de 31,4 %. L'agence, qui tient la pré-comptabilité de plusieurs SCI pour ce mandant, met à jour la note de simulation de distribution transmise au gérant et au cabinet ; la décision de distribuer ou de mettre en réserve relève de l'assemblée.

Un relevé par mandant qui distingue déjà nu et meublé

Brik Pro produit les comptes rendus de gestion par mandant, tient la pré-comptabilité immobilière lot par lot et l'exporte au format FEC pour l'expert-comptable du mandant ; les loyers encaissés, les charges et les honoraires sont ventilés par bien, ce qui donne au conseil du mandant la matière de la déclaration 2044 comme de la liasse BIC. Le calcul de l'impôt reste au conseil.

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Comment organiser la mise à jour annuelle des paramètres fiscaux de l'agence ?

Les prélèvements sociaux changent en 2026 (18,6 % sur une partie des revenus) après plusieurs années de stabilité ; le micro-BIC change tous les trois ans et a changé en 2024 pour le meublé de tourisme ; la plus-value LMNP a changé en 2025. Une agence qui remet des simulations ne peut pas dépendre de la mémoire d'un collaborateur. Le dispositif minimal est un jeu de paramètres fiscaux unique, daté, tenu par une personne nommée, relu chaque année à deux moments : à la promulgation de la loi de finances et de la LFSS (en général fin décembre, en février cette année), et à l'ouverture de la campagne déclarative (avril), quand la brochure des nouveautés d'impots.gouv.fr est publiée. Chaque relecture donne lieu à une version numérotée du jeu de paramètres, et tous les modèles de simulation, argumentaires et pages d'aide pointent vers cette version plutôt que de porter leurs propres chiffres.

Le même dispositif couvre les autres chiffres qui se glissent dans les documents d'une agence : plafonds d'honoraires de location, calendrier des DPE, déficit foncier (10 700 € et 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027), seuils LMP. Le statut du bailleur privé y ajoute cette année ses taux et son plafond de 8 000 €. Un mandant qui reçoit deux documents de la même agence avec deux taux différents ne retient que l'incohérence ; un mandant qui lit en pied de page « paramètres fiscaux au 4 novembre 2026 » sait ce qu'il lit. C'est aussi, pour l'agence, la meilleure protection : une simulation datée et sourcée illustre une méthode ; une simulation sans date promet un résultat.

Questions fréquentes

Les prélèvements sociaux sur les loyers augmentent-ils en 2026 ?

Pour la location nue, non : les revenus fonciers restent à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) pour les revenus 2025 déclarés en 2026. Pour la location meublée relevant des BIC, oui : la CSG passe à 10,6 % et le total à 18,6 % à compter des revenus 2025, par l'effet de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Le compte rendu de gestion doit-il mentionner les prélèvements sociaux ?

Non. Le compte rendu rend compte des loyers encaissés, des charges payées, des honoraires retenus et du reversement ; il ne calcule aucun impôt. Ce qui change, c'est le relevé annuel, qui doit distinguer les lots loués nus et meublés, et les simulations ou argumentaires de l'agence, qui doivent porter les taux 2026 et leur date.

Qu'est-ce que le PFU à 31,4 % ?

Le prélèvement forfaitaire unique additionne 12,8 % d'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus de placement ; ceux-ci passant à 18,6 % au 1^er janvier 2026, le PFU passe de 30 % à 31,4 %. Il concerne notamment les dividendes versés par une SCI à l'IS à ses associés personnes physiques.

Les plus-values immobilières sont-elles concernées par la hausse ?

Non. La CSG sur les plus-values immobilières des particuliers reste à 9,2 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux au total, comme pour les revenus fonciers, l'assurance-vie et l'épargne-logement. La hausse vise les BIC de location meublée et les revenus de placement.

Quel est le seuil du micro-BIC pour un meublé en 2026 ?

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé, 15 000 € et 30 % pour le meublé de tourisme non classé. Pour les revenus 2026 à 2028, le seuil de 77 700 € est relevé à 83 600 € ; le non classé ne change pas.

Que change la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP ?

Depuis le 15 février 2025, un LMNP au régime réel voit les amortissements déduits pendant la détention venir diminuer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value de cession, ce qui augmente la plus-value imposable ; les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclues et le micro-BIC n'est pas concerné. Toute simulation meublée au réel doit intégrer la sortie.

Faut-il refaire les simulations remises avant 2026 ?

Celles qui servent encore, oui : une simulation meublée à 17,2 % surestime le rendement net de 1,4 point de prélèvements sur le bénéfice chaque année, et une simulation de SCI à l'IS à 30 % de PFU est périmée. Les simulations archivées restent ce qu'elles étaient à leur date ; leur date, justement, doit y figurer.

Prélèvements sociaux 2026 : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé, PFU 31,4 %, en gestion