Le statut du bailleur privé (LF 2026, art. 47) ouvre un amortissement en location nue aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Conditions, taux, plafonds, engagement de neuf ans : ce que l'agence écrit, vérifie et reporte.

Le statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), permet à un mandant qui acquiert un logement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 pour le louer nu, à titre de résidence principale, au régime réel, de déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel de 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien rénové) d'une base égale à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal, contre un engagement de location de neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources. Pour l'administrateur de biens, chacune de ces conditions devient une ligne du mandat, une pièce à conserver ou une mention du compte rendu de gestion : c'est le mandataire qui tiendra la preuve pendant neuf ans. Cet article complète le panorama de la loi de finances 2026 pour les gestionnaires et le guide des points à sécuriser dans un mandat de gestion.

Ce qu'il faut retenir

Texte : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (JO du 20 février 2026), dispositif dit « Jeanbrun » ou « Relance logement ». Acquisitions, VEFA ou dépôts de permis de construire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Logement : loué nu, résidence principale du locataire, dans un bâtiment d'habitation collectif en France ; mandant imposé au régime réel des revenus fonciers.
Ancien : travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition, réhabilitation atteignant la classe A ou B du DPE, logement non occupé depuis l'achèvement des travaux.
Base et taux : 80 % du prix net de frais (le foncier, 20 %, ne s'amortit pas) ; 3,5 % par an dans le neuf et 3 % dans l'ancien en loyer intermédiaire ; 4,5 % / 3,5 % en social ; 5,5 % / 4 % en très social.
Plafond : 8 000 € d'amortissement par an et par foyer fiscal ; 10 000 € si au moins la moitié des loyers bruts relève du social ; 12 000 € pour le très social. Le cumul ne dépasse jamais 80 % du prix, travaux compris pour l'ancien.
Engagement : location nue en résidence principale pendant 9 ans minimum, mise en location dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition, locataire hors foyer fiscal et sans lien de parenté jusqu'au 2^e degré, loyers et ressources plafonnés.
Sanction : en cas de manquement, les amortissements déduits sont réintégrés. Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027).
Autres dispositifs : Pinel est terminé (plus aucune option depuis le 1^er janvier 2025) ; Denormandie et Loc'Avantages courent jusqu'au 31 décembre 2027 ; aucun cumul avec Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie ou Girardin sur le même logement.

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé, et qui peut en bénéficier ?

Jusqu'à la loi de finances pour 2026, un particulier qui louait nu ne pouvait pas amortir son logement : l'amortissement était réservé au meublé (BIC) et aux sociétés à l'IS. Le statut du bailleur privé transpose cette logique aux revenus fonciers, pour des logements récents ou profondément rénovés, loués nu en résidence principale, sous conditions de loyer et de ressources.

Définition citable

Le statut du bailleur privé est un régime d'amortissement fiscal, ouvert par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, qui autorise un contribuable imposé au régime réel des revenus fonciers à déduire chaque année, pendant la durée de son engagement, une fraction du prix d'acquisition d'un logement loué nu à titre de résidence principale, sous réserve de plafonds de loyer, de ressources du locataire, de montant annuel et de durée de location.

Le bénéficiaire est une personne physique, directement ou à travers une SCI à l'IR, imposée au régime réel : un mandant au micro-foncier n'y accède pas sans opter, un loueur en meublé n'y accède pas du tout. Selon le ministère du Logement, aucun décret d'application n'est nécessaire. Les plafonds de loyer et de ressources renvoient aux grilles existantes (Pinel pour l'intermédiaire, Loc'Avantages pour le social et le très social) ; ils dépendent de la zone et du foyer du locataire, et le gestionnaire les lit sur la grille en vigueur à la date du bail.

Quels logements et quelles opérations sont éligibles ?

Le périmètre est plus étroit que celui des anciens dispositifs : un logement d'un bâtiment d'habitation collectif, en France, loué nu en résidence principale ; maisons individuelles et meublés sont hors champ.

Critère	Logement neuf	Logement ancien
Fait générateur	Acquisition, VEFA ou dépôt du permis de construire entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028	Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
Condition de travaux	Aucune (production d'un immeuble neuf)	Travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition, ou production d'un immeuble neuf
Performance énergétique	Celle du neuf	Réhabilitation atteignant la classe A ou B du DPE
Occupation	Première mise en location	Logement non occupé depuis l'achèvement des travaux
Taux (intermédiaire / social / très social)	3,5 % / 4,5 % / 5,5 %	3 % / 3,5 % / 4 %
Base	80 % du prix net de frais	80 % du prix net de frais, majorée de certains travaux
Cumuls exclus	Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie, Girardin	Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie, Girardin

Le seuil de 30 % se mesure par rapport au prix d'acquisition : un appartement acheté 160 000 € doit recevoir au moins 48 000 € de travaux. La classe A ou B se prouve par le DPE établi à l'achèvement, selon la méthode en vigueur depuis le 1^er janvier 2026 (voir DPE 2026 : passer en revue un portefeuille). Ce DPE est la première pièce que le mandataire réclame avant de signer le premier bail.

Combien le mandant déduit-il, et avec quels plafonds ?

La mécanique tient en trois nombres : une base, un taux, un plafond. La base est 80 % du prix d'acquisition net de frais, le législateur retenant forfaitairement 20 % pour le terrain. Le taux dépend du niveau de loyer choisi, plus élevé dans le neuf que dans l'ancien. Le plafond est annuel et par foyer fiscal : 8 000 € quel que soit le nombre de logements, 10 000 € si au moins 50 % des loyers bruts du foyer relèvent du social, 12 000 € pour le très social ; sur la durée, l'amortissement cumulé ne dépasse jamais 80 % du prix (travaux compris pour l'ancien).

L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles ordinaires (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, honoraires de gestion). S'il crée un déficit foncier, celui-ci s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027 ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le mandataire ne calcule pas l'impôt du mandant, mais il fournit chaque année les loyers encaissés et les charges payées : la matière de la déclaration 2044.

Exemple chiffré

Une agence gère 300 lots. Depuis l'ouverture du dispositif, douze mandants lui ont confié un logement acquis sous le statut du bailleur privé : neuf appartements neufs et trois anciens rénovés, tous en loyer intermédiaire.

Appartement neuf acheté 240 000 € net de frais : base 192 000 € (80 %) ; amortissement 3,5 %, soit 6 720 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Sur neuf ans : 60 480 €.
Appartement ancien acheté 150 000 € avec 60 000 € de travaux (40 % du prix, classe B atteinte) : base 120 000 € (80 % du prix) majorée des travaux retenus, soit 180 000 € ; amortissement 3 %, soit 5 400 € par an.
Mandant propriétaire de deux logements neufs à 240 000 € : 6 720 € × 2 = 13 440 € d'amortissement théorique, ramené à 8 000 € par le plafond par foyer fiscal. L'agence le prévient avant l'achat du second lot : il n'apporte que 1 280 € d'amortissement supplémentaire par an.
Portefeuille : douze dossiers à tenir neuf ans, douze DPE, douze baux avec locataire sous plafond de ressources, douze loyers à comparer au plafond chaque année, et des fins d'engagement échelonnées entre 2035 et 2038.

Ces montants sont des hypothèses de calcul ; les plafonds de loyer et de ressources de chaque lot se lisent sur la grille en vigueur.

Quels engagements l'administrateur de biens doit-il faire respecter pendant neuf ans ?

Le mandant prend l'engagement ; le mandataire l'exécute. Chaque condition de la loi correspond à un geste de gestion locative, et c'est au moment de la relocation que le dispositif se perd le plus souvent.

Mise en location dans les douze mois de l'acquisition (ancien) ou de l'achèvement (neuf, VEFA). La date de départ se prouve par l'acte ou la déclaration d'achèvement ; la mise en location, par le bail. Un logement qui attend quatorze mois sort du dispositif.
Location nue à titre de résidence principale, pendant neuf ans au moins : une vacance entre deux locataires se gère, une transformation en meublé ou en location saisonnière fait perdre l'avantage.
Choix du locataire : hors du foyer fiscal du mandant, ni ascendant, ni descendant, ni parent ou allié jusqu'au 2^e degré. Ses ressources, lues sur l'avis d'imposition du dossier de candidature, respectent le plafond de la catégorie choisie.
Loyer plafonné à la signature, puis révisé sans dépasser le plafond revalorisé : la révision IRL ordinaire ne s'applique pas mécaniquement.
Pas de cumul avec un autre dispositif sur le même logement, ni changement de catégorie en cours d'engagement sans en mesurer l'effet.

La sélection du locataire est le point le plus exposé : au critère de solvabilité s'ajoutent le plafond de ressources et l'absence de lien familial avec le mandant, que celui-ci déclare par écrit.

Comment adapter le mandat de gestion et le compte rendu de gestion ?

Le mandat de gestion locative régi par la loi Hoguet décrit déjà la mission et les honoraires ; pour un logement sous statut, il nomme le dispositif et répartit les obligations. La procédure suivante vaut pour une agence qui veut traiter ces lots en série.

Qualifier le lot à l'entrée en gestion : date et nature de l'acquisition (acte, VEFA, permis), neuf ou ancien, montant des travaux et DPE après travaux, catégorie de loyer, régime fiscal du mandant. Sans ces éléments, le lot est géré comme un lot ordinaire et le mandat le dit.
Ajouter une annexe « engagement de location » : durée de neuf ans et date de fin, catégorie de loyer, plafond de ressources applicable, interdiction de louer à un membre du foyer ou de la famille jusqu'au 2^e degré, interdiction de transformer en meublé, obligation du mandant d'informer le mandataire de tout changement (vente, donation, démembrement).
Décrire la mission du mandataire : vérifier les ressources des candidats, fixer et réviser le loyer sous le plafond, conserver les pièces, signaler toute vacance au-delà d'un délai convenu, remettre un relevé annuel spécifique.
Exclure ce qui échappe au mandataire : seuil de 30 % de travaux, régularité du DPE d'achèvement, régime fiscal et calcul de l'impôt relèvent du mandant et de son conseil.
Paramétrer le compte rendu de gestion : pour ces lots, le relevé annuel ajoute la date de prise d'effet du bail, le loyer appliqué, le plafond retenu, l'identité du locataire et la date de fin d'engagement. Voir le guide du compte rendu de gestion.
Fixer les honoraires de cette mission, à la charge du mandant, dans la grille de l'agence (voir honoraires de gestion locative 2026).

Dans un logiciel de gestion, ce paramétrage est un signalement sur le lot, un champ pour le plafond retenu et une alerte avant chaque relocation. Brik Pro consigne les documents du bail et du lot dans un stockage documentaire sans limite, produit le compte rendu de gestion et l'export comptable (FEC) de la pré-comptabilité.

Quelles pièces conserver, et que reporter au mandant chaque année ?

Le dispositif se prouve sur pièces, et le contrôle intervient souvent plusieurs années après l'opération. Le mandataire n'est pas le contribuable, mais il détient la plupart des justificatifs de l'exécution de l'engagement.

Pièce	Qui la détient	Usage
Acte d'acquisition, contrat de VEFA ou permis de construire	Mandant (copie à l'agence)	Date du fait générateur, prix net de frais, calcul de la base
Factures de travaux et déclaration d'achèvement	Mandant	Seuil de 30 %, point de départ du délai de douze mois, travaux majorant la base
DPE après travaux (classe A ou B)	Mandant, copie au dossier du lot	Condition de l'ancien ; annexé au bail
Bail nu à usage de résidence principale	Agence	Date de mise en location, loyer, usage
Avis d'imposition du locataire à la signature	Agence	Plafond de ressources de la catégorie choisie
Déclaration du mandant sur l'absence de lien familial	Agence	Condition tenant au locataire
Historique des loyers et des révisions	Agence	Respect du plafond chaque année
Relevé annuel « statut du bailleur privé »	Agence	Support de la déclaration 2044 et de l'amortissement

Le dossier du lot se garde au moins douze ans après le premier bail, ce que la gestion documentaire du portefeuille prévoit dès l'entrée en gestion. Le relevé annuel, remis avant la campagne déclarative, donne par lot : loyers hors charges encaissés, charges payées (honoraires compris), loyer appliqué et plafond retenu, locataire et date d'entrée, année d'engagement en cours. Le mandant et son conseil calculent l'amortissement ; l'agence fournit les faits.

Que risque le mandant en cas de manquement, et quelle est la part du mandataire ?

La sanction prévue par le texte est la réintégration des amortissements déduits : logement vendu, repris, transformé en meublé, loué à un proche ou au-dessus du plafond, les déductions pratiquées sont remises en cause. Le mandant qui a déduit 6 720 € par an pendant quatre ans voit 26 880 € réintégrés dans ses revenus fonciers. Le texte ne prévoit pas de sanction propre au mandataire : sa responsabilité est contractuelle, envers le mandant, si le manquement vient d'une faute de gestion.

Trois situations concentrent le risque de l'agence : le locataire choisi au-dessus du plafond de ressources, la révision de loyer qui franchit le plafond, la vacance prolongée non signalée. Dans les trois cas, la trace écrite (mandat, annexe, relevés, messages au mandant) décide de la répartition des torts.

Pinel, Denormandie, Loc'Avantages : que dire aux mandants qui ont d'autres dispositifs ?

Un portefeuille de 300 lots d'investisseurs compte plusieurs générations de dispositifs. Le statut du bailleur privé ne les remplace pas tous et ne se cumule avec aucun sur le même logement. Le tableau donne l'état au 4 novembre 2026.

Dispositif	État	Ce que le gestionnaire retient
Pinel	Terminé : aucune option depuis le 1^er janvier 2025 (acquisitions jusqu'au 31 décembre 2024)	Les réductions acquises continuent de courir : les engagements des lots existants se suivent jusqu'à leur terme, avec leurs plafonds
Denormandie	Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (ancien avec travaux, communes éligibles)	Non cumulable avec le statut du bailleur privé ni avec Loc'Avantages sur le même logement
Loc'Avantages	Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 ; convention Anah obligatoire ; réduction de 15 % (Loc1) ou 35 % (Loc2) sans intermédiation, 20 % / 40 % / 65 % (Loc1 / Loc2 / Loc3) avec intermédiation locative ; plafonds de loyers 2026 fixés par arrêté du 6 janvier 2026	Ses grilles servent aussi de référence pour le social et le très social du statut du bailleur privé
Statut du bailleur privé	Ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028	Amortissement, pas réduction d'impôt ; régime réel obligatoire

Le choix entre Denormandie et le statut pour un même achat dans l'ancien relève du conseil du mandant ; le gestionnaire transmet la fiche de l'ANIL sur la loi de finances pour 2026 et la fiche Loc'Avantages de service-public.gouv.fr.

Erreurs fréquentes

Présenter le statut comme « le nouveau Pinel ». Pinel était une réduction d'impôt ; le statut est un amortissement, au régime réel seulement.
Appliquer le taux à 100 % du prix. La base est 80 % du prix net de frais : 3,5 % de 192 000 €, pas de 240 000 €.
Oublier le plafond par foyer fiscal. Deux logements n'ouvrent pas droit à deux fois 8 000 € : le plafond est global.
Vérifier les ressources du locataire sur une grille de l'année précédente, ou sur la mauvaise catégorie.
Réviser le loyer sans comparer au plafond. L'écran de révision du logiciel ne connaît le plafond que si quelqu'un l'a renseigné.
Accepter un locataire présenté par le mandant sans vérifier le lien familial, et ne rien écrire dans le mandat : l'agence gère alors un lot ordinaire tandis que le mandant croit qu'elle veille à son dispositif.

Cas pratiques

Un mandant veut loger sa fille étudiante dans le logement neuf acquis sous statut

Impossible sans perdre l'avantage : le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal ni un descendant, même détaché du foyer. L'agence le dit par écrit, propose un autre locataire sous plafond de ressources et rappelle que la réintégration porterait sur tous les amortissements déjà déduits.

Le locataire d'un lot sous statut donne congé la troisième année

Le départ ne rompt pas l'engagement : le logement est remis en location nue, en résidence principale, à un locataire sous plafond, sans délai anormal. L'agence relance la commercialisation, documente ses diligences (annonces, visites, candidatures refusées pour ressources au-dessus du plafond) et informe le mandant chaque mois tant que le lot est vacant.

Tenir neuf ans de preuve sans y passer ses soirées

Brik Pro range les pièces de chaque lot et de chaque bail dans un stockage documentaire sans limite, produit les comptes rendus de gestion par mandant et la pré-comptabilité avec export FEC pour l'expert-comptable du mandant. Les baux sont rédigés en étapes guidées et signés électroniquement, et chaque lot garde l'historique de ses loyers et de ses révisions.

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Comment parler du statut à ses mandants sans faire de conseil fiscal ?

L'administrateur de biens n'est ni fiscaliste ni expert-comptable, mais il est souvent le premier professionnel que le mandant interroge. La bonne position tient en trois phrases. « Le statut du bailleur privé existe depuis la loi de finances pour 2026, pour des acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, en location nue au régime réel ; voici la fiche de l'ANIL. » « S'il s'applique à votre logement, voici ce que nous ferons dans la gestion et ce que nous ne ferons pas. » « Le calcul de votre impôt relève de votre conseil ; nous lui fournirons chaque année le relevé du lot. »

Ce cadre évite la promesse de résultat comme le silence. Un relevé annuel clair et un dossier complet valent un argument commercial, à côté du portail mandant. Les plafonds sont revalorisés chaque année, et le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1^er octobre 2026, n'est pas voté : rien ne change tant qu'il ne l'est pas.

Questions fréquentes

Le statut du bailleur privé est-il une réduction d'impôt comme Pinel ?

Non. C'est un amortissement déductible des revenus fonciers, réservé aux mandants imposés au régime réel. Il réduit la base imposable des loyers et peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027). Pinel est terminé pour toute acquisition depuis le 1^er janvier 2025.

Quels logements sont concernés ?

Les logements d'un bâtiment d'habitation collectif en France, acquis (ou en VEFA, ou dont le permis est déposé) entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus à titre de résidence principale. Dans l'ancien, il faut des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition, une classe A ou B au DPE après travaux et un logement non occupé depuis l'achèvement des travaux.

Quel est le montant de l'amortissement ?

La base est 80 % du prix d'acquisition net de frais. Le taux annuel est de 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l'ancien en loyer intermédiaire (4,5 % et 3,5 % en social, 5,5 % et 4 % en très social). Le plafond est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, 10 000 € ou 12 000 € selon la part de loyers sociaux, et le cumul ne dépasse jamais 80 % du prix.

Que doit vérifier l'agence au moment de choisir le locataire ?

Que le candidat n'appartient pas au foyer fiscal du mandant et n'est ni parent ni allié jusqu'au 2^e degré, que ses ressources, lues sur son avis d'imposition, respectent le plafond de la catégorie choisie (grille Pinel pour l'intermédiaire, Loc'Avantages pour le social et le très social), et que le loyer hors charges du bail reste sous le plafond applicable.

Que se passe-t-il si le mandant vend le logement au bout de cinq ans ?

L'engagement est de neuf ans minimum. Une vente avant son terme, hors les cas d'exception appréciés par le conseil du mandant, entraîne la réintégration des amortissements déduits depuis l'origine. L'agence documente la date de la vente et transmet l'historique du lot ; elle ne se prononce pas sur les conséquences fiscales.

Le statut est-il cumulable avec Denormandie ou Loc'Avantages ?

Pas sur le même logement : le texte exclut le cumul avec Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie et Girardin, et Loc'Avantages n'est pas cumulable avec Denormandie. Un mandant peut détenir des lots sous des dispositifs différents ; l'agence suit chacun avec son calendrier et ses plafonds.

Statut du bailleur privé 2026 : ce que l'administrateur de biens doit dire à ses mandants