Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : ce qui touche les mandants (statut du bailleur privé, déficit foncier, LMP, dispositifs), ce qui touche l'agence, le calendrier 2026-2031, la taxe foncière +0,8 %, la TVLH et la THRS.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JO du 20 février 2026) change quatre choses pour les mandants d'un gestionnaire immobilier : elle crée le statut du bailleur privé (amortissement en location nue pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028), proroge jusqu'au 31 décembre 2027 le plafond de déficit foncier de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, fixe le seuil du loueur en meublé professionnel à 23 000 € de recettes et 51 % des revenus du foyer, et proroge Denormandie et Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027 ; elle engage par ailleurs la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (déclaration des propriétaires avant le 1^er juillet 2028, impositions à partir de 2031), fusionne les taxes sur les logements vacants en une taxe unique à compter de 2027 et touche la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. S'y ajoutent, hors loi de finances mais dans la même année, la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives de 0,8 % pour la taxe foncière 2026 et la hausse des prélèvements sociaux sur le meublé. Cet article donne le panorama du point de vue du gestionnaire : ce qui touche les mandants, ce qui touche l'agence, le calendrier, et ce qu'il faut dire ou ne pas dire.

Ce qu'il faut retenir

Texte : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, promulguée après une loi spéciale de fin 2025 et la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC.
Statut du bailleur privé (art. 47) : amortissement en location nue, 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien rénové) de 80 % du prix, plafond de 8 000 € par an et par foyer, engagement de neuf ans ; acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Déficit foncier : 10 700 € par an ; 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (passage d'une classe E, F ou G à D au moins) payés jusqu'au 31 décembre 2027.
LMP (art. 53) : recettes supérieures à 23 000 € et à 51 % des revenus du foyer.
Dispositifs : Pinel terminé (aucune option depuis le 1^er janvier 2025) ; Denormandie et Loc'Avantages prorogés jusqu'au 31 décembre 2027.
Taxe foncière 2026 : valeurs locatives revalorisées de +0,8 % (coefficient 1,008), après +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024 ; la hausse réelle dépend des taux votés.
Révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (art. 106) : déclaration des propriétaires avant le 1^er juillet 2028, mise en œuvre au 1^er janvier 2030, impositions à partir de 2031.
Vacance et résidences secondaires : taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH, art. 108) à compter des impositions 2027 (17 % la première année, 34 % ensuite) ; THRS (art. 116) : plafonnement de la hausse du taux porté de 5 % à 10 % de la moyenne ; déclaration annuelle préalable des meublés de tourisme exonérés de THRS supprimée (art. 55 et 112, selon l'ANIL).

Pourquoi une loi de finances promulguée en février, et qu'est-ce que cela change ?

Le budget 2026 n'a pas été voté avant la fin de 2025 : une loi spéciale a permis de continuer à percevoir l'impôt et d'engager les dépenses, puis la loi de finances a été adoptée, examinée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-901 DC) et promulguée le 19 février 2026. Pour le gestionnaire, cette chronologie a deux conséquences. D'une part, les mesures nouvelles s'appliquent à des dates précises écrites dans le texte, et non au 1^er janvier : le statut du bailleur privé vise les acquisitions à compter du 21 février 2026, lendemain de la publication. D'autre part, certaines mesures de l'année 2026 ne viennent pas de la loi de finances : la hausse des prélèvements sociaux sur le meublé vient de la loi de financement de la sécurité sociale, le nouveau DPE d'un arrêté d'août 2025, les contrats types d'un décret de juillet 2026. Un panorama « 2026 » cite donc chaque texte avec sa date. La référence commune est l'analyse juridique de l'ANIL.

Définition citable

La loi de finances pour 2026 est la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, qui fixe le budget de l'État pour l'année et contient, pour les bailleurs, le statut du bailleur privé (art. 47), la prorogation du déficit foncier majoré, le seuil du loueur en meublé professionnel (art. 53), la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (art. 106), la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (art. 108) et des dispositions sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 116).

Qu'est-ce qui touche les mandants, et que doit en dire l'agence ?

Le tableau classe les mesures par type de mandant. La colonne « ce que dit l'agence » tient la ligne du mandataire : informer, exécuter, renvoyer le calcul au conseil du mandant.

Mesure	Mandants concernés	Ce que dit l'agence
Statut du bailleur privé (LF 2026, art. 47)	Investisseurs achetant du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 pour louer nu, au réel	Conditions, engagement de neuf ans, pièces, relevé annuel : voir le statut du bailleur privé pour l'administrateur de biens
Déficit foncier 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 47)	Bailleurs au réel qui rénovent un E, F ou G en D au moins	Calendrier des travaux des logements F avant 2028 ; dépenses à payer avant le 31 décembre 2027
LMP : 23 000 € et 51 % (art. 53)	Loueurs en meublé dont les recettes approchent le seuil	Signaler le franchissement possible ; régime au conseil du mandant
Micro-BIC 83 600 € pour les revenus 2026-2028 (actualisation triennale, BOI-BAREME-000044)	LMNP au micro	Paramètre des simulations ; 77 700 € pour les revenus 2025 ; 15 000 € et 30 % pour le meublé de tourisme non classé
Prélèvements sociaux (LFSS 2026, hors loi de finances)	Loueurs en meublé (18,6 %), associés de SCI à l'IS (PFU 31,4 %)	La location nue reste à 17,2 % : voir prélèvements sociaux 2026
Denormandie et Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027	Investisseurs dans l'ancien, bailleurs conventionnés Anah	Suivi des engagements et des plafonds ; pas de cumul avec le statut du bailleur privé
Pinel terminé	Mandants ayant acquis jusqu'au 31 décembre 2024	Les engagements en cours continuent avec leurs plafonds
LMNP et plus-value (LF 2025, art. 84, rappel)	LMNP au réel cédant depuis le 15 février 2025	Amortissements réintégrés dans la plus-value, sauf résidences services

Deux de ces mesures changent le travail quotidien de l'agence : le statut du bailleur privé, qui crée des lots à gérer sous engagement, et le déficit foncier majoré, qui fixe une date limite aux travaux des logements F. Les autres relèvent du paramétrage des simulations (voir LMNP, LMP et SCI à l'IS).

Qu'est-ce qui touche l'agence elle-même ?

La loi de finances ne contient pas de mesure propre aux professionnels de la gestion, mais trois sujets de l'année modifient l'organisation de l'agence.

La révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (art. 106) : les propriétaires devront déclarer les caractéristiques de leurs locaux avant le 1^er juillet 2028. Pour un mandant qui détient plusieurs lots gérés, cette déclaration s'appuiera sur les données du gestionnaire (surfaces, loyers, consistance). Rien n'est à déclarer aujourd'hui ; la donnée se prépare.
La facturation électronique, hors loi de finances : réception obligatoire depuis le 1^er septembre 2026, émission et e-reporting des PME au 1^er septembre 2027. Les honoraires de gestion et de location sont concernés ; les loyers d'habitation exonérés et les quittances ne le sont pas. Voir e-reporting et honoraires aux particuliers.
Les honoraires de location, hors loi de finances : plafonds des baux signés depuis le 1^er janvier 2026 à 12,10 / 10,09 / 8,07 €/m² selon la zone et 3,03 €/m² pour l'état des lieux (voir honoraires 2026).

Quel calendrier de 2026 à 2031 ?

Date	Mesure	Source
1^er janvier 2025	Fin de Pinel ; interdiction de louer les logements G ; LMNP : amortissements réintégrés dans la plus-value à compter du 15 février 2025	LF 2025 ; loi Climat et Résilience
1^er janvier 2026	Taxe foncière : valeurs locatives +0,8 % ; nouveau calcul du DPE (facteur électricité 1,9) ; prélèvements sociaux 18,6 % sur les revenus de placement ; honoraires de location revalorisés	Impots.gouv.fr ; arrêté du 13 août 2025 ; LFSS 2026 ; arrêtés honoraires
20-21 février 2026	Publication de la loi de finances ; ouverture du statut du bailleur privé	LF 2026, art. 47
23 février 2026	Réouverture du guichet MaPrimeRénov' (conditions à vérifier sur france-renov.gouv.fr)	Ministère
1^er septembre 2026	Facture électronique : réception pour tous, émission pour les grandes entreprises et ETI	Réforme de la facturation électronique
1^er octobre et 18 octobre 2026	Nouveaux contrats types de location, puis nouvelle notice	Décret n° 2026-596 ; arrêté du 9 octobre 2026
Impositions 2027	Taxe sur la vacance des locaux d'habitation (fusion TLV et THLV)	LF 2026, art. 108
1^er septembre 2027	Facture électronique et e-reporting des PME	Réforme de la facturation électronique
31 décembre 2027	Fin du déficit foncier majoré à 21 400 € ; fin de Denormandie et Loc'Avantages	LF 2026
1^er janvier 2028	Interdiction de louer les logements F ; en outre-mer, les G	Loi Climat et Résilience
Avant le 1^er juillet 2028	Déclaration des propriétaires pour la révision des valeurs locatives	LF 2026, art. 106
31 décembre 2028	Fin du statut du bailleur privé pour les nouvelles acquisitions	LF 2026, art. 47
1^er janvier 2030, puis 2031	Mise en œuvre de la révision des valeurs locatives, prise en compte dans les impositions	LF 2026, art. 106
1^er janvier 2034	Interdiction de louer les logements E	Loi Climat et Résilience

Taxe foncière 2026 et révision des valeurs locatives : que dire aux mandants ?

Deux mécanismes se superposent. Le premier est annuel : la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives est de +0,8 % en 2026 (coefficient 1,008, IPCH de novembre 2025), après +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024. La taxe foncière réellement payée dépend ensuite des taux votés par la commune et l'intercommunalité, qui peuvent amplifier ou effacer la revalorisation ; l'agence qui reçoit la question d'un mandant renvoie à la page « Comment est calculée ma taxe foncière ? » d'impots.gouv.fr et ne promet pas un pourcentage de hausse. Le second mécanisme est structurel : la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation est engagée par l'article 106 ; les propriétaires déclareront les caractéristiques de leurs locaux avant le 1^er juillet 2028, les nouvelles valeurs entreront en vigueur au 1^er janvier 2030 et seront prises en compte dans les impositions à partir de 2031. Aucun montant ne peut être annoncé aujourd'hui ; l'agence tient à jour les surfaces et la consistance de chaque lot pour que la déclaration de 2028 soit une formalité.

Exemple chiffré

Portefeuille de 300 lots, taxe foncière moyenne de 1 100 € par lot en 2025, dont 330 000 € de taxe foncière au total chez les mandants (hypothèses).

Revalorisation 2026 : +0,8 % de base, soit 8,80 € par lot et 2 640 € pour le portefeuille, avant l'effet des taux votés localement. L'agence l'annonce ainsi dans la lettre annuelle : « la base augmente de 0,8 % ; votre avis dépend du taux de votre commune ».
Logements vacants : 12 lots sont vacants depuis plus d'un an en zone tendue (hypothèse). À compter des impositions 2027, la TVLH s'applique au taux de 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite ; pour une valeur locative de 4 000 €, cela représente 680 € puis 1 360 € par lot et par an. Le reporting au mandant signale les lots exposés et la relocation devient prioritaire.
Déficit foncier : 18 lots classés F (hypothèse) ; un mandant qui paie 30 000 € de travaux en 2027 pour passer un F en D impute 21 400 € sur son revenu global cette année-là, au lieu de 10 700 € ; le même chantier payé en 2028 ne bénéficie plus du doublement, et le lot ne peut plus être reloué sans travaux.
Révision des valeurs locatives : 300 déclarations à préparer avant le 1^er juillet 2028 pour les mandants qui les confient à l'agence ; 300 fiches de lots à compléter d'ici là.

Vacance, résidences secondaires, meublés de tourisme : TVLH et THRS

Trois dispositions de la loi de finances concernent les lots qui ne sont pas loués en résidence principale. La taxe sur la vacance des locaux d'habitation (art. 108) fusionne, à compter des impositions 2027, la taxe sur les logements vacants des zones tendues et la taxe d'habitation sur les logements vacants des autres communes en une taxe unique, au taux de 17 % de la valeur locative la première année de vacance imposable et 34 % ensuite. Pour un gestionnaire, c'est une ligne à ajouter au reporting des lots vacants : début de vacance, exposition à la taxe, actions engagées.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due, la taxe d'habitation étant supprimée sur les seules résidences principales ; l'article 116 porte de 5 % à 10 % de la moyenne le plafonnement de la hausse du taux que les communes peuvent voter, ce qui ouvre des hausses plus fortes là où les conseils municipaux le décident. Enfin, la déclaration annuelle préalable, avant le 1^er mars, des meublés de tourisme exonérés de THRS est supprimée (art. 55 et 112, selon l'ANIL) ; les autres obligations des meublés de tourisme issues de la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 demeurent (autorisation, quotas, DPE exigé pour les nouvelles autorisations en zone tendue, servitude de résidence principale, micro-BIC à 15 000 € et 30 % pour le non classé). La déclaration d'occupation des biens sur impots.gouv.fr reste en vigueur.

Ce que la loi de finances 2026 ne contient pas, et qu'on lui attribue souvent

Les prélèvements sociaux à 18,6 % sur le meublé : loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, pas loi de finances. La location nue reste à 17,2 %.
Le nouveau calcul du DPE : arrêté du 13 août 2025, en vigueur depuis le 1^er janvier 2026 ; voir DPE 2026 : passer en revue un portefeuille.
Les contrats types : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; voir mettre à jour ses modèles de bail.
Les honoraires de location 2026 : arrêtés d'application de la loi du 6 juillet 1989.
L'encadrement des loyers : l'expérimentation ÉLAN arrive à échéance le 23 novembre 2026 ; au 4 novembre 2026, la prolongation jusqu'en novembre 2028 est votée par le Sénat et attend l'Assemblée nationale ; le dispositif reste applicable dans les territoires déjà couverts (voir encadrement des loyers 2026).
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1^er octobre 2026 : non voté ; ses propositions sur l'amortissement LMNP ne se présentent jamais comme acquises.
MaPrimeRénov' : le guichet a rouvert le 23 février 2026 après la promulgation de la loi de finances ; les conditions se vérifient sur france-renov.gouv.fr.

Erreurs fréquentes

Dater tout au 1^er janvier 2026. Le statut du bailleur privé commence le 21 février 2026 ; la TVLH, aux impositions 2027 ; la révision des valeurs locatives, en 2028-2031.
Annoncer « +0,8 % de taxe foncière » : c'est la base qui augmente de 0,8 % ; l'avis dépend des taux votés.
Présenter Pinel comme un dispositif en cours, ou Denormandie et Loc'Avantages comme terminés : les deux derniers courent jusqu'au 31 décembre 2027.
Oublier la date du 31 décembre 2027 pour le déficit foncier majoré, alors que l'interdiction de louer les F tombe le 1^er janvier 2028.
Attribuer la hausse des prélèvements sociaux à la loi de finances et l'étendre à la location nue.
Mettre un chiffre sur la révision des valeurs locatives : aucun montant n'existe avant 2030.
Citer le PLF 2027 comme une règle.

Cas pratiques

Un mandant demande pourquoi sa taxe foncière a augmenté de 4 % alors que « la loi dit 0,8 % »

La revalorisation forfaitaire de la base est de 0,8 % ; le reste vient du taux voté par sa commune ou son intercommunalité, lisible sur l'avis. L'agence lui montre la ligne et le renvoie à impots.gouv.fr ; elle ne conteste pas un avis à sa place.

Une foncière veut planifier les travaux de ses logements F sur trois ans

Le calendrier croise deux dates : les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 bénéficient du déficit foncier majoré à 21 400 € si le logement passe en D au moins, et les logements F ne pourront plus être reloués à compter du 1^er janvier 2028. Un plan sur trois ans qui reporte une partie des chantiers à 2028 perd le premier avantage et expose à la vacance ; l'agence propose de concentrer les F sur 2026-2027 et de commencer l'inventaire des E, dont l'échéance est 2034.

Un mandant veut louer en meublé de tourisme un lot vacant pour échapper à la vacance

L'agence vérifie la commune (autorisation, quotas, servitude de résidence principale éventuelle, DPE exigé en zone tendue pour une nouvelle autorisation), rappelle la fiscalité du non classé (15 000 € et 30 %), la THRS et les 18,6 % de prélèvements sociaux sur les BIC, et compare avec une relocation nue classique, exposée ni à la TVLH ni à la THRS. La décision revient au mandant ; l'agence documente les deux scénarios.

Des fiches de lots complètes, des relevés par mandant

Brik Pro tient pour chaque lot ses surfaces, ses diagnostics avec leurs échéances, ses baux et ses loyers, produit les comptes rendus de gestion par mandant et la pré-comptabilité avec export FEC. C'est la matière des relevés annuels, des reportings de vacance et, en 2028, des déclarations de révision des valeurs locatives.

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Comment organiser l'information des mandants et des équipes ?

Une année comme 2026 produit une dizaine de textes qui concernent les mandants, venus de quatre sources (loi de finances, LFSS, décrets et arrêtés, textes de 2025 qui entrent en vigueur). L'agence qui envoie un message à chaque texte lasse ; celle qui n'envoie rien laisse ses mandants s'informer ailleurs. La procédure suivante tient le milieu.

Une lettre annuelle aux mandants, en mars ou avril, après la promulgation des lois de finances et avant la campagne déclarative, structurée comme cet article : ce qui touche vos lots, ce qui touche la gestion, le calendrier, les sources.
Une information individuelle quand un lot est concerné (statut du bailleur privé, logement F, lot vacant exposé à la TVLH, meublé de tourisme), portée par le compte rendu de gestion ou un message dédié.
Une fiche d'une page pour les équipes, avec les chiffres à ne pas confondre (17,2 % et 18,6 %, 10 700 € et 21 400 €, 77 700 € et 83 600 €, 23 000 € et 51 %) et les dates clés (21 février 2026, 1^er septembre 2027, 31 décembre 2027, 1^er janvier 2028, 1^er juillet 2028).
Une date et un responsable : la fiche est signée par la personne qui tient la veille, remplacée chaque année, la version précédente archivée, car un mandant peut demander ce que l'agence lui a dit en 2025.
Des sources jointes : l'ANIL, service-public.gouv.fr pour Loc'Avantages, economie.gouv.fr ; la loi ALUR en 2026 couvre le reste des obligations du gestionnaire.

Questions fréquentes

Quand la loi de finances pour 2026 a-t-elle été promulguée ?

Le 19 février 2026 (loi n° 2026-103), publiée au Journal officiel du 20 février 2026, après une loi spéciale votée fin 2025 pour assurer la continuité de l'État et après la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC. Plusieurs mesures s'appliquent à compter de sa publication, comme le statut du bailleur privé pour les acquisitions à partir du 21 février 2026.

Le déficit foncier de 21 400 € est-il toujours possible ?

Oui, pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G en D au moins, payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le plafond de droit commun reste de 10 700 € par an ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Qu'est-ce qui change pour le loueur en meublé professionnel ?

L'article 53 fixe le seuil : le loueur est professionnel quand ses recettes dépassent 23 000 € et 51 % des revenus du foyer, avec une règle particulière pour les non-résidents. Les conséquences fiscales et sociales du passage en LMP s'apprécient avec le conseil du mandant ; l'agence signale le franchissement possible.

La taxe foncière augmente-t-elle de 0,8 % en 2026 ?

La base, c'est-à-dire la valeur locative, est revalorisée de 0,8 % (coefficient 1,008) ; la taxe payée dépend des taux votés par la commune et l'intercommunalité, qui peuvent augmenter davantage ou rester stables. L'avis de l'année précédente et celui de 2026 se comparent ligne par ligne.

Qu'est-ce que la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation ?

La refonte des bases de la taxe foncière des logements, engagée par l'article 106 : les propriétaires déclareront les caractéristiques de leurs locaux avant le 1^er juillet 2028, les nouvelles valeurs s'appliqueront au 1^er janvier 2030 et seront prises en compte dans les impositions à partir de 2031. Aucun montant n'est connu aujourd'hui.

Qu'est-ce que la TVLH ?

La taxe sur la vacance des locaux d'habitation, créée par l'article 108, qui fusionne à compter des impositions 2027 la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite. Elle concerne les lots vacants des mandants et justifie un suivi de la vacance dans le reporting.

Pinel, Denormandie, Loc'Avantages : où en est-on ?

Pinel est terminé pour toute acquisition depuis le 1^er janvier 2025 ; les réductions acquises continuent de courir. Denormandie et Loc'Avantages sont prorogés jusqu'au 31 décembre 2027. Le statut du bailleur privé, ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, n'est cumulable avec aucun d'eux sur le même logement.

Loi de finances 2026 : ce qui change pour les gestionnaires immobiliers et leurs mandants