Les honoraires de gestion facturés aux mandants particuliers et les honoraires de location facturés aux locataires relèvent de l'e-reporting ; loyers d'habitation et quittances restent hors champ. Ce qui est dû, et le plan jusqu'en 2027.

Depuis le 1^er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA doit pouvoir recevoir des factures électroniques, et les grandes entreprises et ETI doivent déjà les émettre et transmettre leur e-reporting ; les PME, TPE et micro-entreprises, dont la quasi-totalité des agences et cabinets d'administration de biens, devront émettre leurs factures électroniques et déclarer leurs opérations avec les particuliers à compter du 1^er septembre 2027, par une plateforme agréée. Pour un gestionnaire, le sujet n'est pas la facture elle-même, mais l'e-reporting : les honoraires de gestion facturés à un mandant particulier et les honoraires de location facturés à un locataire sont des opérations avec des non-assujettis, qui échappent à la facture électronique mais dont les montants, la TVA et les encaissements devront être transmis à l'administration. Les loyers d'habitation exonérés de TVA et les quittances, eux, restent hors champ. Cet article délimite ce qui est dû, pour quelles opérations, et propose un plan de préparation sur les dix mois qui restent.

Ce qu'il faut retenir

En vigueur : depuis le 1^er septembre 2026, réception obligatoire des factures électroniques pour toutes les entreprises assujetties ; émission et e-reporting obligatoires pour les grandes entreprises et les ETI.
Échéance PME : émission des factures électroniques et e-reporting au 1^er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises.
Plateforme agréée obligatoire : liste publiée par la DGFiP, immatriculation pour trois ans renouvelables. L'agence en choisit une pour émettre, recevoir et transmettre l'e-reporting.
Facture électronique : opérations entre assujettis établis en France, donc les honoraires facturés à un mandant société ou professionnel.
E-reporting : opérations avec des non-assujettis (particuliers), donc les honoraires de gestion facturés à un mandant particulier et les honoraires de location facturés au locataire ; il porte sur les données de transaction et sur l'encaissement.
Hors champ : les loyers d'habitation exonérés de TVA et les quittances de loyer ne sont pas des factures électroniques obligatoires.
Sanctions : prévues par les textes pour les défauts de facturation électronique et d'e-reporting ; leur montant n'est pas repris ici, la prévention par le raccordement en temps utile étant la seule réponse utile.

Où en est la réforme au 4 novembre 2026 ?

La généralisation de la facture électronique entre entreprises s'est faite en deux temps. Le premier est passé : depuis le 1^er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA, quelle que soit sa taille, doit être en mesure de recevoir une facture électronique transmise par une plateforme agréée, et les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire émettent et déclarent déjà. Le second arrive le 1^er septembre 2027 pour les PME, les TPE et les micro-entreprises : émission des factures électroniques vers leurs clients assujettis, et e-reporting de leurs opérations avec les particuliers et de leurs encaissements. La source à conserver est l'actualité d'entreprendre.service-public.gouv.fr et l'espace professionnel d'impots.gouv.fr, qui publie la liste des plateformes agréées.

Obligation	Grandes entreprises et ETI	PME, TPE, micro-entreprises
Recevoir les factures électroniques	Depuis le 1^er septembre 2026	Depuis le 1^er septembre 2026
Émettre les factures électroniques (clients assujettis)	Depuis le 1^er septembre 2026	1^er septembre 2027
E-reporting des opérations avec les particuliers et des encaissements	Depuis le 1^er septembre 2026	1^er septembre 2027
Passer par une plateforme agréée	Oui	Oui

Une agence de gérance est presque toujours une PME au sens de la catégorie statistique d'entreprise ; une foncière ou un bailleur social peut relever des ETI et être déjà soumis à l'émission. La catégorie s'apprécie au niveau de l'entreprise (effectif, chiffre d'affaires, bilan), pas de l'établissement : un réseau de plusieurs agences sous une même société peut changer de catégorie. Le doute se lève avec l'expert-comptable, et vite, car la différence entre les deux colonnes du tableau est une année d'obligations.

Facture électronique ou e-reporting : quelle obligation pour quelle opération d'une agence ?

La réforme repose sur une distinction simple : les opérations entre assujettis à la TVA établis en France passent par la facture électronique ; les opérations qui n'en relèvent pas (clients particuliers, notamment) font l'objet d'un e-reporting, c'est-à-dire d'une transmission de données à l'administration sans que le client reçoive une facture électronique. Un gestionnaire manipule les deux, parfois pour un même lot.

Opération	Client	Régime
Honoraires de gestion	Mandant société, SCI assujettie, professionnel, collectivité assujettie	Facture électronique (émission au 1^er septembre 2027 pour une agence PME)
Honoraires de gestion	Mandant particulier	E-reporting des données de transaction et d'encaissement
Honoraires de location (visite, dossier, bail, état des lieux)	Locataire particulier	E-reporting
Honoraires de location, part du bailleur	Mandant particulier ou société	Selon le mandant : e-reporting ou facture électronique
Loyers et charges d'habitation	Locataire	Hors champ : loyers exonérés de TVA, quittances non concernées
Factures de fournisseurs (travaux, diagnostics) reçues par l'agence	—	Réception électronique déjà obligatoire ; l'agence doit pouvoir les recevoir sur sa plateforme

Définition citable

L'e-reporting est la transmission à l'administration fiscale, par une plateforme agréée, des données relatives aux opérations qui ne donnent pas lieu à facture électronique (ventes et prestations à des particuliers, notamment) et des données de paiement des prestations de services, afin que l'administration dispose du même niveau d'information que pour les opérations facturées électroniquement entre entreprises.

Le cas du mandant mérite attention. Une SCI qui ne loue que des logements nus est un assujetti exonéré ; une société commerciale, un marchand de biens, une collectivité pour ses activités assujetties relèvent de la facture électronique. Un particulier, une indivision de particuliers, un mandant qui agit à titre privé relèvent de l'e-reporting. La qualification se fait mandant par mandant, une fois, et se range dans la fiche du mandant : c'est elle qui dira, au 1^er septembre 2027, dans quel flux part chaque facture d'honoraires. Les cas limites (SCI exonérée, association, indivision mixte) se tranchent avec l'expert-comptable à partir de la documentation de l'administration, et la réponse se note.

Qu'est-ce que l'e-reporting des opérations B2C et de l'encaissement, concrètement ?

Pour une agence, l'e-reporting a deux volets. Le premier est celui des données de transaction : pour les opérations réalisées avec des non-assujettis, l'entreprise transmet des montants agrégés par période (base hors taxe, TVA, ventilation par taux), sans détail nominatif du client. Le second est celui des données de paiement : pour les prestations de services, dont la TVA est exigible à l'encaissement, l'entreprise transmet les montants encaissés sur la période, ce qui permet à l'administration de suivre l'exigibilité de la taxe. Les honoraires de gestion et de location sont des prestations de services : les deux volets s'appliquent.

La périodicité et le format des transmissions dépendent du régime de TVA de l'entreprise et sont fixés par les textes d'application ; la plateforme agréée les gère. Ce que l'agence doit garantir, c'est la qualité de la donnée en amont : des honoraires correctement rattachés à un client qualifié (assujetti ou non), une TVA calculée au bon taux, et un encaissement rapproché de la facture qu'il règle. C'est ici que la pré-comptabilité du gestionnaire devient le socle de l'e-reporting : si chaque honoraire est enregistré avec son client, sa TVA et sa date d'encaissement, la plateforme n'a plus qu'à agréger. Le guide de la pré-comptabilité immobilière décrit ce socle ; celui de la TVA immobilière rappelle le régime des honoraires et des loyers.

Le prélèvement des honoraires sur le compte de tiers ne change rien à l'analyse : l'honoraire est facturé au mandant, encaissé par compensation sur les loyers reversés, et la date de ce prélèvement est la date d'encaissement à déclarer. Le compte rendu de gestion qui mentionne « honoraires retenus » doit donc s'appuyer sur une facture datée, pas sur une simple ligne de décompte.

Comment choisir et raccorder une plateforme agréée ?

Depuis le 1^er septembre 2026, l'agence a déjà une plateforme pour recevoir ; la question de 2027 est celle de l'émission et de l'e-reporting, qui peuvent passer par la même plateforme ou par une autre. Les plateformes agréées sont immatriculées par la DGFiP pour trois ans renouvelables ; la liste officielle est le seul point de départ.

Partir de l'existant : quelle plateforme reçoit aujourd'hui les factures de l'agence ? Quel logiciel émet les factures d'honoraires ? Quel outil tient la pré-comptabilité et quel cabinet la comptabilité ?
Lister les flux : factures d'honoraires à des mandants assujettis, honoraires à des mandants particuliers, honoraires de location aux locataires, part bailleur des honoraires de location, factures fournisseurs reçues. Pour chacun, le volume mensuel et l'outil qui le produit.
Interroger les éditeurs : le logiciel de gestion est-il raccordé à une plateforme agréée, ou exporte-t-il les factures et les encaissements dans un format que la plateforme accepte ? Qui produit l'e-reporting des honoraires aux particuliers, et à partir de quelles données ?
Choisir avec l'expert-comptable : une plateforme unique pour l'émission, la réception et l'e-reporting simplifie la piste d'audit ; le cabinet a souvent une préférence liée à son propre outil.
Qualifier les clients dans le logiciel : assujetti ou non, numéro SIREN pour les sociétés, et vérifier que chaque mandant et chaque facture d'honoraires porte cette qualification.
Tester sur un mois avant l'échéance : émettre, recevoir, transmettre l'e-reporting d'un mois réel en parallèle de la pratique actuelle, comparer avec la déclaration de TVA.
Documenter : plateforme choisie, date de raccordement, flux couverts, responsable interne, procédure de secours.

Le guide complet de la facture électronique en immobilier détaille les formats et le circuit des factures entre entreprises ; le présent article se concentre sur ce qui fait la particularité de la gérance, les honoraires aux particuliers.

Quel plan de préparation sur les dix mois qui restent ?

Dix mois séparent la rédaction de cet article du 1^er septembre 2027. Le plan suivant répartit le travail pour qu'il ne reste, à l'été 2027, que le basculement.

Novembre-décembre 2026 : cadrage. Catégorie de l'entreprise confirmée avec l'expert-comptable, inventaire des flux et des outils, premier contact avec les éditeurs et les plateformes.
Janvier-février 2027 : données. Qualification de tous les mandants (assujetti ou non, SIREN), nettoyage des fiches, alignement des libellés d'honoraires et des taux de TVA, vérification que chaque honoraire prélevé sur le compte de tiers correspond à une facture datée.
Mars-avril 2027 : choix et contrat. Plateforme retenue, contrat signé, raccordement du logiciel d'émission et de la pré-comptabilité, définition de qui transmet l'e-reporting.
Mai-juin 2027 : test en parallèle. Un mois complet émis et déclaré à blanc ; écarts analysés avec le cabinet ; procédure écrite pour les cas particuliers (avoirs, honoraires partagés, mandant qui change de statut).
Juillet-août 2027 : formation et bascule. Équipe formée sur les nouveaux écrans, mandants informés par une ligne du compte rendu de gestion, bascule au 1^er septembre 2027.

Exemple chiffré

Agence de 300 lots, loyer moyen 650 € hors charges, honoraires de gestion de 7 % hors taxe des loyers encaissés, soit 45,50 € hors taxe par lot et par mois (hypothèses). 180 lots appartiennent à des mandants particuliers, 120 à des SCI et sociétés. L'agence signe cinq baux par mois et facture au locataire des honoraires de location de 363 € pour un logement de 45 m² hors zone tendue (8,07 €/m² pour la visite, le dossier et le bail, plafond des baux signés depuis le 1^er janvier 2026), plus 136,35 € pour l'état des lieux (3,03 €/m²).

Honoraires de gestion mensuels : 13 650 € hors taxe, dont 8 190 € facturés à des particuliers (e-reporting) et 5 460 € à des sociétés (facture électronique dès le 1^er septembre 2027, si toutes sont assujetties ; les SCI exonérées sont à qualifier une à une).
Honoraires de location mensuels : 5 × (363 € + 136,35 €) = 2 496,75 € facturés aux locataires (e-reporting), et autant facturé aux bailleurs, répartis entre les deux flux selon le mandant.
Volume : sur un mois, l'agence émet 300 factures d'honoraires de gestion et une dizaine de factures d'honoraires de location ; l'e-reporting agrège environ 190 d'entre elles, la facture électronique en porte environ 120. Sur l'année, 3 600 factures de gestion : une qualification de mandant erronée se répète douze fois.
Encaissements : 300 prélèvements d'honoraires sur le compte de tiers à dater chaque mois, plus les encaissements de locataires ; le rapprochement bancaire fournit les dates.

Erreurs fréquentes

Croire que la gérance est hors champ parce que les loyers d'habitation le sont. Les loyers et les quittances ne sont pas concernés ; les honoraires, soumis à TVA, le sont.
Attendre « septembre 2027 » pour s'en occuper, alors que la réception est déjà obligatoire depuis le 1^er septembre 2026 et que la qualification des mandants prend des mois.
Qualifier tous les mandants SCI en « assujettis » sans distinguer la SCI exonérée, ou tous en « particuliers » parce qu'ils sont gérés comme tels.
Considérer le décompte de gestion comme une facture. L'honoraire retenu sur le reversement doit correspondre à une facture datée, émise au mandant.
Négliger les données d'encaissement. Pour une prestation de services, la date d'encaissement compte autant que la facture ; sans rapprochement bancaire, elle se reconstitue à la main.
Choisir une plateforme sans l'expert-comptable, puis découvrir que le cabinet travaille avec une autre.
Chiffrer soi-même les sanctions dans une note aux associés : les montants évoluent avec les textes ; le message utile est la date du 1^er septembre 2027 et le plan.

Cas pratiques

Une agence de 300 lots, PME, deux sociétés (gestion et transaction)

Chaque société est une entreprise distincte, avec sa propre catégorie et son propre raccordement. La société de gestion facture des honoraires à des mandants des deux types et aux locataires ; la société de transaction facture des honoraires de vente à des particuliers (e-reporting) et à des professionnels (facture électronique). Deux inventaires, une seule plateforme si possible, un seul expert-comptable qui arbitre.

Un mandant particulier devient une SCI en cours d'année

À la date de l'apport, le client de la facture d'honoraires change : la SCI est un assujetti, exonéré si elle ne loue que du nu. L'agence met à jour la fiche du mandant, clôt les honoraires facturés au particulier et ouvre ceux facturés à la société ; le flux d'e-reporting ou de facture électronique suit. La date de l'apport et le nouveau SIREN sont notés au dossier.

Un administrateur de biens qui facture ses honoraires en net dans le compte rendu de gestion

Le compte rendu indique « loyers encaissés 650 €, honoraires 45,50 € HT + TVA, reversement ». Pour l'e-reporting, il faut une facture d'honoraires par mandant et par période, avec sa date d'émission et sa date d'encaissement (celle du prélèvement sur le compte de tiers). L'agence paramètre son logiciel pour que chaque ligne d'honoraires du compte rendu génère ou référence une facture ; le guide du compte rendu de gestion précise le lien entre les deux documents.

Des honoraires facturés, encaissés et exportés depuis la gestion

Brik Pro consigne les honoraires de gestion et de location facturés à chaque mandant et à chaque locataire, rapproche les encaissements grâce à la connexion bancaire en lecture seule, tient la pré-comptabilité immobilière et l'exporte au format FEC pour l'expert-comptable ; l'intégration Pennylane est en bêta privée, sur invitation. La page dédiée à la facture électronique décrit l'état de la préparation.

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Que change la réforme dans la relation avec l'expert-comptable et les mandants ?

Pour l'expert-comptable, la réforme déplace la frontière entre pré-comptabilité et comptabilité : les données de facturation et d'encaissement transiteront par la plateforme avant d'arriver au cabinet, et le cabinet voudra les recevoir déjà qualifiées (client assujetti ou non, taux de TVA, date d'encaissement). L'agence qui tient une pré-comptabilité propre, avec un rapprochement bancaire à jour, livre au cabinet un flux que celui-ci n'a plus qu'à contrôler ; celle qui envoie un relevé et une boîte de factures verra son cabinet refacturer le tri. Le partage des rôles est décrit dans pré-comptabilité ou comptabilité : qui fait quoi ; la connexion au cabinet, dans le guide Pennylane et gestion locative.

Pour les mandants, la réforme est presque invisible, et c'est le but. Un mandant particulier continue de recevoir son compte rendu de gestion et sa facture d'honoraires ; seule la transmission à l'administration change, sans qu'il ait rien à faire. Un mandant société recevra ses factures d'honoraires par sa propre plateforme à partir du 1^er septembre 2027 : l'agence lui demande, dès 2027, par quelle plateforme il souhaite les recevoir, et note la réponse dans sa fiche. Les mandants qui sont eux-mêmes des entreprises (foncières, marchands de biens, collectivités pour leurs activités assujetties) sont déjà dans la réforme pour la réception depuis le 1^er septembre 2026 : l'agence qui anticipe leur épargne des relances. Le panorama 2026 pour les gestionnaires replace cette échéance parmi les autres de la rentrée.

Questions fréquentes

Une agence immobilière est-elle concernée par la facture électronique ?

Oui, comme toute entreprise assujettie à la TVA : elle doit recevoir les factures électroniques depuis le 1^er septembre 2026 et, si elle est une PME, émettre les siennes et transmettre son e-reporting à compter du 1^er septembre 2027. Ses honoraires de gestion et de location sont soumis à TVA ; seuls les loyers d'habitation exonérés et les quittances sont hors champ.

Les quittances de loyer doivent-elles devenir des factures électroniques ?

Non. Les loyers d'habitation exonérés de TVA et les quittances qui les constatent ne sont pas des factures électroniques obligatoires. La quittance de loyer garde ses règles propres ; l'agence continue de la délivrer au locataire comme aujourd'hui, sur demande ou chaque mois selon son organisation.

Qu'est-ce que l'e-reporting pour un gestionnaire ?

La transmission à l'administration, par la plateforme agréée, des données de ses opérations avec des particuliers (honoraires de gestion facturés à un mandant particulier, honoraires de location facturés au locataire) et des données d'encaissement de ses prestations de services. Le client ne reçoit pas de facture électronique ; l'administration reçoit les montants agrégés.

Les honoraires facturés à une SCI relèvent-ils de la facture électronique ?

Une SCI est un assujetti, exonéré si elle ne loue que des logements nus ; les honoraires qui lui sont facturés relèvent en principe de la facture électronique entre assujettis. Les cas particuliers (SCI à l'IS, activité mixte, indivision) se tranchent avec l'expert-comptable à partir de la documentation de l'administration, mandant par mandant.

Qu'est-ce qu'une plateforme agréée ?

Un opérateur immatriculé par la DGFiP, pour trois ans renouvelables, habilité à émettre, recevoir et transmettre les factures électroniques et l'e-reporting entre les entreprises et l'administration. La liste officielle est publiée sur impots.gouv.fr ; l'agence en choisit une, de préférence avec son expert-comptable et son éditeur de logiciel.

Que risque une agence qui n'est pas prête le 1^er septembre 2027 ?

Les textes prévoient des sanctions pour le défaut d'émission de factures électroniques et de transmission de l'e-reporting, et une facture émise hors plateforme à un client assujetti ne sera plus régulière. Les montants ne sont pas repris ici ; la seule réponse utile est un raccordement testé avant l'été 2027.

Par quoi commencer ?

Par la qualification des mandants (assujetti ou non, SIREN) et l'inventaire des flux d'honoraires, parce que ce travail prend des mois et ne dépend d'aucun éditeur. Puis par le choix de la plateforme avec l'expert-comptable, un test sur un mois réel au printemps 2027, et la bascule.

E-reporting des honoraires aux particuliers : l'échéance PME du 1er septembre 2027