Attestation d'assurance habitation du locataire : obligation, relances

Publié le 2026-10-10 — mis à jour le 2026-10-10 par la Rédaction Brik Pro.

En bref

• Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Seule une attestation de l'assureur ou de son représentant vaut justification.
• En cas de défaut d'assurance, le bailleur choisit entre deux voies qui s'excluent : la clause résolutoire, effective un mois après un commandement resté infructueux, ou l'assurance pour compte du locataire, souscrite un mois après une mise en demeure restée sans effet.
• La prime de l'assurance pour compte, majorée de 10 % au plus (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016), se récupère par douzième avec le loyer. Elle ne couvre que la responsabilité locative.
• En colocation, le bail peut prévoir dès la signature que le bailleur assure les colocataires pour leur compte (article 8-1, IV, de la loi de 1989).
• Côté bailleur, tout copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile depuis la loi ALUR (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) : c'est le rôle de l'assurance PNO. La garantie loyers impayés reste facultative et interdit d'exiger une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Que dit la loi sur l'assurance habitation du locataire ?

L'obligation figure à l'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a créé l'assurance pour compte. Le locataire est tenu « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ». La justification résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Un devis ou une déclaration sur l'honneur ne suffisent pas.

Les risques en cause sont ceux dont le Code civil rend le locataire responsable : les dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732), et l'incendie, sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou feu communiqué par une maison voisine (article 1733). On parle de risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux.

L'obligation court pendant toute la durée du bail, en location nue comme en meublé loué à titre de résidence principale (article 25-3). Le bailleur ne choisit pas l'assureur : la clause qui l'imposerait est réputée non écrite (article 4, b).

Nuance utile : la justification annuelle n'est due qu'à la demande du bailleur, d'où l'intérêt d'une demande écrite et datée, premier jalon du dossier.

Que doit contenir l'attestation et comment la vérifier ?

Aucun modèle n'est imposé. Une attestation d'assurance habitation exploitable répond à cinq questions, à contrôler dès réception.

La date de fin de validité se reporte dès réception : c'est elle, plus que l'anniversaire du bail, qui commande la prochaine demande. Une attestation ancienne ne prouve pas que le contrat court toujours : le locataire peut le résilier à tout moment après un an de souscription (article L. 113-15-2 du Code des assurances).

Que faire en cas de défaut d'assurance du locataire ?

Quand l'attestation manque à la remise des clés ou ne revient pas après la demande annuelle, l'article 7 g ouvre au bailleur deux voies. Elles s'excluent : la mise en demeure qui annonce une assurance pour compte vaut renoncement à la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Le choix se fait donc avant d'écrire, selon que l'on veut garder le locataire ou mettre fin au bail.

Première voie : la clause résolutoire

Si le bail contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut d'assurance, elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, délivré par commissaire de justice. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, l'alinéa du g de l'article 7 qui fixe ce délai. Passé le délai sans justification, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion. Sans clause, il reste la résiliation judiciaire pour manquement du locataire à ses engagements (article 1741 du Code civil), que le juge apprécie.

Seconde voie : l'assurance pour compte du locataire

La procédure tient en six étapes, fixées par l'article 7 g :

1. adresser une mise en demeure de produire l'attestation, qui annonce la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire ; en pratique, la lettre recommandée avec accusé de réception date le point de départ ;
2. laisser courir un mois à compter de cette mise en demeure ;
3. souscrire un contrat limité à la responsabilité locative (assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du Code des assurances) ;
4. transmettre une copie du contrat au locataire, à la souscription puis à chaque renouvellement ;
5. récupérer la prime annuelle, majorée de 10 % au plus, par douzième à chaque paiement du loyer, en l'inscrivant sur l'avis d'échéance et sur la quittance ;
6. résilier le contrat dans le délai le plus bref dès que le locataire remet une attestation ou quitte le logement ; la prime exigible pendant ce délai reste récupérable.

Exemple : pour une prime annuelle de 120 €, le bailleur peut récupérer au plus 132 €, soit 11 € ajoutés à chaque échéance mensuelle. Cette couverture protège la responsabilité du locataire envers le bailleur, rien d'autre : ni ses meubles ni sa responsabilité envers les voisins ne sont garantis.

En gestion pour compte de tiers, le mandat gagne à préciser qui choisit la voie, souscrit et avance la prime.

Comment l'obligation s'applique-t-elle en colocation ?

Chaque colocataire est locataire, donc tenu de s'assurer. Un contrat unique suffit s'il désigne tous les colocataires comme assurés ; sinon, il faut une attestation par colocataire, à contrôler à chaque arrivée.

L'article 8-1, IV, de la loi de 1989 ajoute une souplesse : les parties peuvent convenir dans le bail que le bailleur souscrit une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires, dans les conditions du g de l'article 7. Le contrat type de location (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) prévoit une rubrique pour l'indiquer, avec le montant annuel récupérable et le montant par douzième. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de cette assurance dans les mêmes conditions, c'est-à-dire en justifiant de leur propre contrat.

Quelles assurances le bailleur doit-il souscrire ?

L'assurance du locataire ne couvre ni la vacance ni la responsabilité propre du propriétaire : c'est le rôle du contrat du bailleur.

• L'assurance propriétaire non occupant (PNO). Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ; le syndicat des copropriétaires y est tenu de son côté. Le bailleur d'un lot en copropriété y satisfait en général par une PNO. Hors copropriété, aucune obligation légale, mais le propriétaire répond du dommage causé par la ruine de son bâtiment, due à un défaut d'entretien ou à un vice de construction (article 1244 du Code civil).
• La garantie loyers impayés (GLI). Facultative, elle couvre selon les contrats les loyers impayés, voire les frais de procédure et certaines dégradations. Elle impose des conditions d'éligibilité du locataire, le plus souvent un rapport minimal entre ses revenus et le loyer, et des justificatifs vérifiés avant la signature, dans la limite des pièces autorisées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Un dossier mal contrôlé expose à un refus de garantie au moment du sinistre. Surtout, le bailleur qui l'a souscrite ne peut pas exiger de caution, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi de 1989).

Ni la prime PNO ni la prime GLI ne se récupèrent sur le locataire : elles ne figurent pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Seule la prime d'assurance pour compte se récupère, selon l'article 7 g.

Qui doit assurer quoi dans un logement loué ?

Comment organiser le suivi des attestations sur un portefeuille ?

Sur dix baux, un tableur et un agenda suffisent. Sur plusieurs centaines, le suivi des attestations devient un processus, au même titre que les relances d'impayés. Il repose sur cinq règles.

1. Contrôler à l'entrée. L'attestation ne figure pas parmi les pièces exigibles du candidat (décret n° 2015-1437) : elle se demande une fois le bail signé et se contrôle avant la remise des clés, avec la grille ci-dessus.
2. Tenir un échéancier par bail. Pour chaque location : assureur, numéro de contrat, date de fin de validité, date de la dernière demande.
3. Relancer selon un calendrier fixe. Demande un mois avant l'échéance, puis rappel chaque semaine tant que l'attestation manque ou a expiré, en rappelant l'obligation légale. Passé un délai fixé à l'avance, décision : mise en demeure en vue d'une assurance pour compte, ou commandement si le bail doit prendre fin. Les rappels s'automatisent ; la décision reste celle du gestionnaire.
4. Archiver au bail. Chaque attestation se range dans le dossier de la location, avec sa date de réception et la trace des demandes : c'est la preuve des diligences du gestionnaire en cas de sinistre ou de litige. Elle se conserve après la fin du bail, les actions qui en dérivent se prescrivant par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
5. Revoir à chaque mouvement. Arrivée ou départ d'un colocataire, avenant qui ajoute une annexe, fin de bail : la couverture doit courir jusqu'à la restitution des clés.

Indicateur de pilotage : la part des baux en cours couverts par une attestation valide, par gestionnaire, propriétaire ou immeuble.

Comment Brik Gestion suit les attestations d'assurance ?

Dans Brik Gestion, la relance d'assurance est une automatisation à activer sur chaque bail. Activée, elle écrit au locataire au plus une fois par semaine : une demande s'il n'a déposé aucune attestation, une demande de renouvellement si la date de fin de la sienne est dépassée, rien tant qu'elle est valide. L'e-mail invite le locataire à déposer l'attestation depuis son espace locataire, que vous devez lui avoir ouvert. Un lien direct permet aussi de l'envoyer sans se connecter, si un compte Brik existe déjà pour ce locataire. Dans les deux cas, le gestionnaire la retrouve dans la location, rubrique « Assurance locataire ». L'assistant de l'espace locataire, désactivé par défaut et payé sur vos crédits IA, peut préparer le dépôt depuis une photo ou un PDF : il lit les dates et l'assureur, le locataire vérifie et confirme. Une attestation reçue par e-mail se range dans les documents du bien.

Si les relances restent sans effet, l'Assistant IA Brik peut préparer le courrier de mise en demeure et le ranger dans les documents du bail ; vous le relisez et l'envoyez vous-même en recommandé, aucun écran de Brik n'envoyant aujourd'hui de recommandé. Le délai d'un mois peut se suivre comme un événement rattaché au bail, avec son échéance. Les sinistres s'ouvrent dans la famille « Sinistre / assurance » des événements, avec photos, devis, dépenses et imputation. Le contrat d'assurance du bien se suit dans l'onglet « Assurance » de sa fiche, inclus dans le module Patrimoine. Le détail figure sur la page assurances.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il exiger l'attestation d'assurance chaque année ?

Oui. L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à justifier de son assurance à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Sans demande, il n'a rien à envoyer, mais il doit rester assuré pendant tout le bail.

Une assurance responsabilité civile suffit-elle ?

Non. Le locataire doit être couvert pour les risques dont il répond envers le bailleur, c'est-à-dire la responsabilité locative : incendie, explosion, dégât des eaux. La responsabilité civile vie privée couvre les dommages causés aux tiers, en général pas ceux subis par le logement loué.

Le locataire d'un meublé doit-il aussi s'assurer ?

Oui, dès lors que le logement est sa résidence principale : l'article 25-3 de la loi de 1989 rend l'article 7 applicable aux meublés. En cas de défaut, les mêmes voies s'ouvrent au bailleur.

Le défaut d'assurance permet-il de résilier le bail ?

Oui, si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance : elle produit effet un mois après un commandement de commissaire de justice resté infructueux, puis le juge constate la résiliation. Le bailleur qui a mis le locataire en demeure en vue d'une assurance pour compte a renoncé à cette clause.

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