Honoraires de gestion locative 2026 : barèmes, plafonds et facturation

Publié le 2026-10-10 — mis à jour le 2026-10-10 par la Rédaction Brik Pro.

En bref

• Les honoraires de gestion locative rémunèrent la gestion courante des lots confiés à un administrateur de biens : souvent de 5 à 8 % HT des sommes encaissées, à titre indicatif, à la charge du bailleur.
• Le mandataire ne peut percevoir que les rémunérations dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat (article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
• Pour un logement loué en résidence principale, seuls la visite, le dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée se partagent avec le locataire, qui ne paie jamais plus que le bailleur (article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
• Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026, la part du locataire est plafonnée à 12,10, 10,09 ou 8,07 € TTC par m² selon la zone, plus 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux (arrêté du 17 juillet 2025 modifié).
• Les honoraires supportent la TVA à 20 %, s'affichent TTC en agence et sur internet, et chaque facture porte un numéro issu d'une séquence chronologique et continue.

Quels honoraires un administrateur de biens peut-il facturer ?

Les honoraires d'un administrateur de biens ne se résument pas à un taux. Le mandat prévoit plusieurs familles, avec chacune sa base, son payeur et son encadrement. La gestion courante couvre l'encaissement, le quittancement, les relances amiables, la révision du loyer, le paiement des charges et la reddition des comptes ; le reste se facture en sus, s'il est prévu au mandat.

Que disent la loi Hoguet et le décret de 1972 sur les honoraires ?

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose une convention écrite précisant « les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge ». L'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 en tire la règle cardinale : le mandataire « ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat », ni les recevoir « de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

• Un honoraire absent du mandat n'est pas dû, même s'il rémunère un vrai travail : il se restitue.
• Un taux ne change pas en cours de mandat sans l'accord du mandant, car un contrat ne se modifie que du consentement mutuel des parties (article 1193 du Code civil) : il faut un avenant signé.

Le même article 66 impose une reddition de comptes au moins annuelle, qui permet au mandant de contrôler chaque honoraire. Les autres clauses sensibles sont détaillées dans notre article sur les mandats de gestion locative.

Honoraires de mise en location : quels plafonds en 2026 ?

Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 met la rémunération de l'entremise et de la négociation à la charge exclusive du bailleur. Deux familles d'honoraires se partagent : ceux de la visite, du dossier et de la rédaction du bail, dus à la signature ; ceux de l'état des lieux, dus à sa réalisation. Pour chacune, la part TTC du locataire ne peut excéder ni celle du bailleur, ni un plafond par m² de surface habitable.

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 a fixé ces plafonds à 12, 10 et 8 €, plus 3 € pour l'état des lieux, révisables chaque 1er janvier par arrêté selon l'indice de référence des loyers. Première révision : au 1er janvier 2026, l'arrêté du 17 juillet 2025, modifié le 13 novembre 2025, les relève de 0,87 %.

Ces montants valent pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026. Les listes de communes évoluent : vérifiez la zone à la date de signature, avec notre article sur l'encadrement des loyers et les zones tendues. À retenir aussi :

• le plafond est un maximum par prestation, pas un forfait ;
• le bail conclu avec un professionnel rémunéré reproduit ces règles et les plafonds, à peine de nullité ;
• aucun honoraire ni frais n'est dû avant la signature du bail (loi Hoguet, article 6) ;
• l'état des lieux de sortie reste au bailleur, sauf constat par commissaire de justice (loi de 1989, articles 3-2 et 4, k).

Hors de ce champ (bail commercial ou professionnel, garage loué seul, location saisonnière), les honoraires sont libres, dans les limites du mandat et du barème affiché.

Affichage, TVA, frais interdits : quelles règles communes ?

• Affichage. L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, modifié par l'arrêté du 26 janvier 2022, impose d'afficher le prix maximum TTC de chaque prestation, avec la partie qui le paie, à l'entrée de l'agence, en vitrine et sur son site. Les annonces de location donnent le montant TTC à la charge du locataire. Sanction : amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (article L. 131-5 du Code de la consommation).
• TVA. Hors franchise en base, les honoraires supportent la TVA à 20 % (article 278 du Code général des impôts), même quand le loyer en est exonéré. Le bailleur non assujetti supporte le TTC ; une SCI qui a opté pour la TVA la récupère sur les honoraires de ses locaux taxés (voir notre guide de la TVA immobilière).
• Frais interdits au locataire. La clause qui lui impute des frais de relance, d'expédition de la quittance ou de procédure au-delà des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile est réputée non écrite (loi de 1989, article 4, p). La quittance demandée lui est transmise gratuitement (article 21).

Quel barème d'honoraires de gestion locative en 2026 ?

La gestion courante n'a pas de tarif réglementé. À titre indicatif, les taux observés vont souvent de 5 à 8 % HT des sommes encaissées, soit 6 à 9,6 % TTC, selon le volume confié, les services inclus et le marché local. À taux égal, deux cabinets facturent des montants différents selon l'assiette et les prestations facturées en sus. Un barème solide décrit donc chaque règle par six paramètres :

1. la nature : gestion courante, mise en location, travaux, contentieux ;
2. le mode de calcul : pourcentage, forfait par lot ou par acte, vacation ;
3. l'assiette : sommes encaissées ou quittancées, avec ou sans les provisions. Sur l'encaissé, un impayé ne génère aucun honoraire avant son recouvrement. Excluez expressément le dépôt de garantie ;
4. la périodicité : mois, trimestre, année ou acte ;
5. la validité : dates de début et de fin d'application ;
6. le payeur et les montants HT et TTC.

Le barème de l'agence fixe la règle par défaut. Les dérogations se négocient mandat par mandat, dans la limite du barème affiché : taux réduit pour cinquante lots confiés, suivi de travaux inclus pour une foncière. Chacune s'écrit au mandat ou par avenant, puis se paramètre telle qu'elle est signée : un écart entre taux signé et taux appliqué est le grief le plus simple à prouver pour un mandant.

Comment facturer les honoraires de gestion sans erreur ?

• Une facture par mandant, c'est-à-dire par personne ou structure signataire : deux SCI du même associé reçoivent deux factures, détaillées par lot.
• Une numérotation continue. L'article 242 nonies A de l'annexe II au Code général des impôts exige un numéro unique fondé sur une séquence chronologique et continue. Une facture émise ne se supprime pas : elle se corrige par un avoir qui la référence.
• Un calcul lisible : assiette, taux ou forfait du mandat, montants HT, TVA et TTC, une ligne par prestation en sus.
• Une imputation chez le mandant. Si le mandat l'autorise, le cabinet prélève ses honoraires sur les fonds encaissés, au reversement. La facture devient une dépense dans la pré-comptabilité du mandant ; au régime réel, les honoraires de gestion se déduisent des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts).

Le compte rendu de gestion ferme la boucle : le mandant doit pouvoir y refaire chaque calcul avec son seul mandat. Côté facture électronique, le cabinet doit savoir en recevoir depuis le 1er septembre 2026 et, s'il est une PME ou une microentreprise, en émettre entre assujettis au 1er septembre 2027.

Comment Brik Gestion calcule et facture les honoraires de vos mandats ?

Dans le module agence de Brik Gestion, le barème de l'agence se compose de règles : nature, mode de calcul, taux ou forfait par lot, assiette, périodicité, validité. Les exceptions d'un mandat se règlent dans ses conditions de facturation. Pour une période, Brik calcule les honoraires et crée les factures en brouillon. Chaque facture s'émet, s'envoie, se relance, reçoit ses règlements, s'annule par un avoir et se comptabilise chez le mandant ; le journal des ventes et les règlements s'exportent en CSV. Un gestionnaire ne prépare et n'émet que les factures des mandants qui lui sont attribués, et voit le barème en lecture seule.

Au reversement, l'aperçu montre par propriétaire les encaissements, la retenue, le net à virer et les factures d'honoraires retenues ; Brik génère ensuite le fichier de virements SEPA, que l'agence dépose elle-même à sa banque. Le compte rendu de gestion s'édite numéroté et archivé dans les documents du propriétaire. Celui-ci retrouve dans son espace, en lecture seule, ses conditions de mandat, ses factures d'honoraires et ses comptes rendus. Le bail rédigé dans Brik porte les frais de mise en location. Le module est détaillé sur la page dédiée aux administrateurs de biens.

Exemple chiffré : les honoraires d'un deux-pièces mis en location en 2026

Un cabinet prend en gestion un deux-pièces de 50 m² habitables en zone tendue, hors zone A bis. Le mandat prévoit 7 % HT des sommes encaissées, loyer et provisions, et reprend le barème de l'agence pour la mise en location. Bail signé le 1er février 2026 : 850 € de loyer et 80 € de provisions, soit 930 € par mois.

Le locataire paie 656,00 € TTC, le plafond de sa zone, et pas plus que le bailleur. En février, la part du bailleur dans la mise en location, 836,00 € TTC, s'impute sur le premier reversement avec les 78,12 € TTC de gestion du mois : le mandant reçoit 15,88 €. Ensuite, chaque mois payé donne 65,10 € HT d'honoraires, 13,02 € de TVA et 851,88 € reversés, hors autres dépenses. Au compte rendu annuel, chaque ligne renvoie à sa clause du mandat : le mandant vérifie seul les 1 695,32 € TTC.

Questions fréquentes

Les honoraires de gestion locative peuvent-ils être facturés au locataire ?

Non. Ils rémunèrent le mandat confié par le bailleur et ne figurent pas parmi les charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. L'article 66 du décret de 1972 interdit en outre de les percevoir d'une personne que le mandat ne désigne pas.

Quel est le plafond des honoraires de mise en location en 2026 ?

Pour un bail signé depuis le 1er janvier 2026, le locataire paie au plus 12,10 € TTC par m² habitable en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € par m² pour l'état des lieux d'entrée. Il ne paie jamais plus que le bailleur.

Un administrateur de biens peut-il augmenter ses honoraires en cours de mandat ?

Pas sans l'accord du mandant : le mandat ne se modifie que du consentement mutuel des parties (article 1193 du Code civil). Un nouveau barème vaut pour les nouveaux mandats ; les autres changent par avenant.

Les honoraires de gestion sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Oui, au régime réel : les honoraires versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble se déduisent, TVA comprise si le bailleur ne la récupère pas (article 31 du Code général des impôts). Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges.

Que faire d'un honoraire facturé sans clause du mandat ?

Le restituer, puisque l'article 66 du décret de 1972 interdit de le percevoir. Annulez la facture par un avoir, recréditez le mandant au prochain reversement et signez un avenant si la prestation doit être facturée à l'avenir.

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