DPE 2026 : passer en revue un portefeuille après le nouveau calcul

Depuis le 1^er janvier 2026, tout DPE est calculé avec un facteur de conversion de l'électricité de 1,9 au lieu de 2,3 (arrêté du 13 août 2025), ce qui fait sortir des classes F et G environ 850 000 logements chauffés à l'électricité selon le ministère, sans qu'aucune étiquette ne baisse ; un DPE établi entre le 15 octobre 2021 et le 31 décembre 2025 peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, par une attestation téléchargée sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Pour un gestionnaire, la conséquence est une revue du portefeuille lot par lot : repérer les logements électriques classés E, F ou G, télécharger l'attestation, mettre à jour le dossier du lot, lever le gel du loyer là où la classe a changé, et reporter au mandant ce qui reste à faire avant les échéances de 2028 et 2034. Cet article donne la méthode, le calendrier et l'exemple d'un portefeuille de 300 lots.

Ce qu'il faut retenir

• Texte : arrêté du 13 août 2025 (JO du 26 août 2025), modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 : facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire ramené à 1,9 pour tout DPE ou audit édité depuis le 1^er janvier 2026.
• Effet : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent des classes F et G (estimation du ministère ; l'ADEME évoque 700 000) ; aucune étiquette ne se dégrade.
• Attestation gratuite : les DPE réalisés du 15 octobre 2021 au 31 décembre 2025 se mettent à jour sans nouvelle visite sur l'Observatoire DPE-Audit ; la durée de validité de dix ans n'est pas prolongée.
• Calendrier inchangé (loi Climat et Résilience) : interdiction de louer les logements G depuis le 1^er janvier 2025, F au 1^er janvier 2028, E au 1^er janvier 2034 ; outre-mer : G en 2028, F en 2031.
• Loyers : les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022 (ni révision, ni hausse à la relocation, ni complément de loyer) ; un lot qui sort de F ou G par attestation n'est plus visé par le gel.
• Vente : audit énergétique obligatoire pour les F et G depuis avril 2023, pour les E depuis janvier 2025.
• Travaux : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour les dépenses de rénovation énergétique faisant passer un logement E, F ou G en D au moins, payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Que change le nouveau calcul du DPE depuis le 1^er janvier 2026 ?

Le DPE classe un logement selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. Pour l'électricité, la consommation mesurée au compteur (énergie finale) est multipliée par un facteur qui représente les pertes de production et de transport ; ce facteur valait 2,3 depuis la réforme de 2021 et pénalisait les logements chauffés à l'électricité, dont la consommation primaire paraissait plus élevée que celle d'un logement au gaz à confort égal. L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, ramène ce facteur à 1,9 pour tout diagnostic édité à compter du 1^er janvier 2026. La méthode de calcul, les seuils des classes et la durée de validité ne changent pas.

L'effet est mécanique : à consommation finale identique, un logement électrique voit sa consommation primaire baisser d'environ un sixième, ce qui suffit à faire changer de classe une partie des logements proches d'un seuil. Le ministère estime à 850 000 le nombre de logements qui sortent des classes F et G ; l'ADEME retient 700 000. Un logement chauffé au gaz, au fioul ou au bois n'est pas concerné, et aucun logement ne descend de classe. Un chiffre circule dans la presse pour une nouvelle baisse en 2027 : il ne figure dans aucun texte publié et n'a pas sa place dans un reporting au mandant.

Définition citable

L'attestation de mise à jour du DPE est le document gratuit, téléchargé sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, qui recalcule la classe d'un diagnostic établi entre le 15 octobre 2021 et le 31 décembre 2025 avec le facteur de conversion de l'électricité en vigueur depuis le 1^er janvier 2026, sans nouvelle visite du diagnostiqueur et sans modifier la date d'expiration du diagnostic d'origine.

Quels lots du portefeuille sont concernés, et comment les repérer ?

La revue ne porte pas sur tout le portefeuille : seuls les logements chauffés à l'électricité (ou dont l'eau chaude est électrique) et classés près d'un seuil peuvent changer de classe. Trois données du lot suffisent au tri : l'énergie de chauffage, la classe du DPE et sa date. Un portefeuille dont les lots ont ces trois champs renseignés se trie en quelques minutes ; sinon, la revue commence par compléter la fiche de chaque lot à partir des DPE archivés.

Situation du lot	Ce que change le nouveau calcul	Action du gestionnaire
Chauffage électrique, DPE du 15 octobre 2021 au 31 décembre 2025, classe E, F ou G	Classe susceptible de s'améliorer	Télécharger l'attestation, mettre à jour le dossier du lot, informer mandant et locataire
Chauffage électrique, même période, classe A à D	Amélioration possible mais sans effet réglementaire immédiat	Attestation facultative, utile à la relocation et à la vente
Chauffage électrique, DPE antérieur au 15 octobre 2021	Ancienne méthode : pas d'attestation possible	Le DPE arrive de toute façon à échéance ; programmer un nouveau diagnostic
Chauffage électrique, DPE édité depuis le 1er janvier 2026	Déjà au nouveau calcul	Rien
Chauffage gaz, fioul, bois, réseau	Aucun changement	Rien ; échéances F 2028 et E 2034 inchangées
DPE expiré ou absent	Sans objet	Nouveau DPE obligatoire avant toute mise en location

Les immeubles entiers gérés pour une foncière ou une collectivité suivent la même logique lot par lot ; l'articulation entre le DPE collectif de l'immeuble et le DPE de chaque logement est traitée dans le guide DPE collectif et rénovation énergétique.

Comment obtenir l'attestation lot par lot sur l'Observatoire DPE-Audit ?

L'attestation se demande en ligne, à partir du numéro du DPE d'origine (treize caractères, en tête du diagnostic). La procédure suivante vaut pour une série de lots ; elle peut être confiée à un collaborateur sans compétence technique.

1. Constituer la liste des lots à traiter d'après le tri ci-dessus : adresse, numéro de DPE, classe d'origine, énergie de chauffage, mandant, locataire en place.
2. Se rendre sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME et saisir le numéro du DPE : l'outil affiche le diagnostic d'origine et, s'il est éligible, propose l'attestation recalculée.
3. Télécharger l'attestation et la lire : nouvelle classe énergie, classe climat inchangée, date d'expiration identique à celle du DPE d'origine.
4. Ranger l'attestation dans le dossier du lot, à côté du DPE d'origine, et mettre à jour la classe dans la fiche du lot ; les deux documents sont désormais annexés ensemble à tout nouveau bail.
5. Informer le mandant par une ligne du compte rendu de gestion ou un message dédié : ancienne classe, nouvelle classe, conséquences (gel levé, échéance repoussée, travaux à reconsidérer).
6. Informer le locataire quand la classe change : il a reçu un DPE à la signature ; l'attestation le complète. Un locataire d'un logement passé de F à E doit savoir que le loyer pourra être révisé à la prochaine échéance prévue au bail.
7. Reporter dans le logiciel la classe mise à jour et la date d'expiration, et vérifier que les écrans de bail et de révision lisent bien la nouvelle valeur.

L'attestation ne remplace pas un nouveau diagnostic quand le logement a changé (travaux, nouveau système de chauffage) ni quand le DPE d'origine est proche de son terme. Elle ne prolonge pas la validité : un DPE d'octobre 2021 expire en octobre 2031, attestation ou non.

Quels effets sur les loyers : gel des F et G, révision, relocation ?

Depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni révision annuelle à l'IRL, ni hausse entre deux locataires, ni complément de loyer en zone d'encadrement. Le gel s'apprécie au vu du DPE du logement. Un lot dont l'attestation fait passer la classe de F à E n'est plus un logement F : la révision redevient possible à la date prévue au bail, sur la base de l'indice du trimestre de référence, et le loyer d'une relocation se fixe selon les règles de droit commun du secteur (plafonnement à la relocation en zone tendue selon le décret en vigueur, encadrement des loyers dans les territoires couverts). Le gestionnaire conserve l'attestation au dossier : c'est elle qui justifie la levée du gel si le locataire conteste.

À l'inverse, un logement F ou G chauffé au gaz reste gelé, et un logement électrique qui demeure F ou G après recalcul l'est aussi. Le compte rendu de gestion doit distinguer ces trois populations, car le mandant lit souvent dans la presse que « les passoires électriques ne sont plus des passoires » et s'attend à une révision générale. La règle de révision elle-même est rappelée dans le guide révision des loyers IRL ; l'état de l'encadrement au 4 novembre 2026 figure dans encadrement des loyers 2026.

Exemple chiffré

Portefeuille de 300 lots d'habitation, loyer moyen 650 € hors charges (hypothèses de calcul). 96 lots sont chauffés à l'électricité ; 27 lots sont classés F ou G, dont 16 électriques et 11 au gaz ou au fioul ; 210 DPE ont été établis entre le 15 octobre 2021 et le 31 décembre 2025.

• Tri : 16 lots électriques F ou G éligibles à l'attestation, plus 22 lots électriques classés E dont la classe peut s'améliorer sans effet sur le gel. 38 attestations à télécharger, une demi-journée de travail.
• Résultat (hypothèse) : 7 des 16 lots F ou G électriques passent en E ; 9 restent F ou G ; les 11 lots au gaz ou au fioul ne bougent pas. Le portefeuille compte désormais 20 lots F ou G au lieu de 27.
• Loyers : pour les 7 lots sortis du gel, la révision annuelle redevient possible. Avec une variation d'indice de 1 % (hypothèse), la révision représente 6,50 € par mois et par lot, soit 546 € par an pour les 7 lots ; à la relocation, le loyer se fixe librement dans les limites du secteur. Pour les 20 lots encore F ou G, le gel continue.
• Échéances : parmi les 20 lots F ou G restants, ceux classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025 ; les F ont jusqu'au 1^er janvier 2028. Les 22 lots E et les lots E issus du recalcul ont jusqu'au 1^er janvier 2034.
• Travaux : un mandant qui engage 30 000 € de travaux pour faire passer un F en D avant le 31 décembre 2027 peut imputer jusqu'à 21 400 € de déficit foncier sur son revenu global l'année du paiement, au lieu de 10 700 €.

Quel calendrier d'interdiction de louer, et quelles échéances pour un portefeuille ?

Le nouveau calcul ne décale aucune date. La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique au critère de décence par paliers, et la revue 2026 sert précisément à savoir combien de lots sont encore concernés par chaque palier.

Échéance	Métropole	Outre-mer	Ce que fait le gestionnaire
Depuis le 1er janvier 2025	Classe G : logement non décent pour un nouveau bail	—	Aucune relocation d'un G sans travaux ; information du mandant, plan de travaux ou de sortie du parc
1er janvier 2028	Classe F	Classe G	Programmer les travaux des F dès 2026-2027, en profitant du déficit foncier majoré jusqu'au 31 décembre 2027
1er janvier 2031	—	Classe F	Même logique pour les portefeuilles ultramarins
1er janvier 2034	Classe E	—	Inventaire des E dès maintenant ; les travaux s'étalent sur sept ans
Depuis avril 2023 / janvier 2025	Audit énergétique obligatoire à la vente des F et G, puis des E	—	Prévenir le mandant qui envisage une cession

Pour les baux en cours, la situation d'un logement devenu non décent par l'effet du calendrier s'apprécie au cas par cas (demande de travaux du locataire, saisine du juge) ; le gestionnaire n'attend pas le contentieux pour écrire au mandant. La fiche DPE de service-public.gouv.fr et les analyses de l'ANIL sont les sources à joindre au message.

Comment reporter au mandant et préparer les travaux ?

Le mandant attend deux choses : savoir où en sont ses lots, et savoir quoi faire. Le reporting issu de la revue se présente par mandant, puis par lot, avec cinq colonnes : classe d'origine, classe après attestation (ou « sans changement »), date d'expiration du DPE, échéance réglementaire applicable (2028, 2034 ou aucune), action proposée (rien, révision du loyer levée, travaux à chiffrer, nouveau DPE à commander). Un mandant institutionnel ou une foncière voudra le même tableau pour l'ensemble du parc, avec le nombre de lots par classe avant et après recalcul ; c'est un indicateur de valeur du patrimoine, pas seulement de conformité.

Pour les lots qui restent F ou G, le gestionnaire ne chiffre pas les travaux lui-même, mais il déclenche le parcours : audit ou diagnostic complémentaire, devis, information sur le déficit foncier majoré (21 400 € pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, à condition de passer d'une classe E, F ou G à une classe D au moins) et sur les aides, dont le guichet MaPrimeRénov' rouvert le 23 février 2026, conditions à vérifier sur france-renov.gouv.fr. Le panorama de la loi de finances 2026 précise le volet fiscal. Pour une relocation après travaux, l'agence commande un nouveau DPE : l'attestation ne couvre pas un logement transformé.

Enfin, le mandant qui achète ou rénove sous le statut du bailleur privé doit atteindre la classe A ou B dans l'ancien : le DPE après travaux est, là aussi, calculé avec le facteur 1,9, ce qui rend l'objectif un peu moins éloigné pour un logement tout électrique.

Erreurs fréquentes

• Attendre un nouveau DPE pour tout le portefeuille. L'attestation est gratuite et immédiate pour les DPE du 15 octobre 2021 au 31 décembre 2025 ; un nouveau diagnostic ne s'impose que si le logement a changé ou si le DPE expire.
• Croire que la validité est prolongée. La date d'expiration reste celle du DPE d'origine.
• Lever le gel sur la foi d'un article de presse, sans attestation au dossier. Seul le document de l'Observatoire justifie la nouvelle classe.
• Traiter les lots au gaz comme les lots électriques. Le nouveau calcul ne les concerne pas.
• Annexer au nouveau bail le DPE d'origine sans l'attestation, ou l'inverse : les deux vont ensemble.
• Annoncer dans un reporting une nouvelle baisse du facteur pour 2027 : aucun texte publié ne le prévoit.
• Oublier la date du 31 décembre 2027 pour le déficit foncier majoré : les travaux des F doivent être payés avant cette date pour en bénéficier, et achevés avant le 1^er janvier 2028 pour relouer.

Cas pratiques

Un locataire en place conteste la révision après passage de F à E

Le bail prévoit une révision annuelle ; le loyer était gelé parce que le logement était F. L'agence a téléchargé l'attestation en mars 2026, informé le locataire et appliqué la révision à l'échéance de juin. Le locataire conteste. L'agence produit le DPE d'origine, l'attestation datée, le courrier d'information et le calcul de la révision ; la classe E au jour de la révision est établie. Sans attestation au dossier, la révision serait fragile.

Un mandant veut vendre un T2 électrique classé F après recalcul

Le logement reste F : l'audit énergétique est obligatoire pour la vente, et l'acquéreur bailleur devra faire des travaux avant le 1^er janvier 2028. L'agence le dit au mandant avant la mise en vente et chiffre, avec un diagnostiqueur, le scénario de travaux qui ferait passer le lot en D ; le mandant choisit entre vendre en l'état et rénover avant de vendre, avec le déficit foncier majoré jusqu'au 31 décembre 2027 s'il reste bailleur.

Une collectivité demande un état de son parc de logements communaux

Le tableau par classe avant et après recalcul, avec les échéances 2028 et 2034 et le nombre de logements concernés, répond à la question du conseil municipal. Le gestionnaire y ajoute la liste des DPE à renouveler dans les douze mois et les logements G qui ne peuvent plus être reloués sans travaux (voir gérer le parc de logements communaux).

Comment tenir la revue DPE dans la durée ?

La revue 2026 est un événement ; la tenue du DPE est une routine. Trois gestes la rendent durable. Le premier est la donnée : chaque lot porte son énergie de chauffage, sa classe, la date et le numéro de son DPE, et l'attestation le cas échéant ; sans ces champs, chaque question du mandant redevient une recherche dans les archives. Le deuxième est l'échéancier : les DPE expirent dix ans après leur date, et la vague de diagnostics établis depuis l'automne 2021 arrivera à échéance à partir de 2031 ; un échéancier qui signale les expirations à douze mois évite la commande en urgence au moment de la relocation. Le troisième est le calendrier réglementaire : un indicateur « lots F à traiter avant 2028 » et « lots E à traiter avant 2034 », suivi dans le reporting trimestriel, transforme une contrainte en plan de travaux étalé.

La revue sert aussi la relation commerciale. Un mandant qui reçoit, sans l'avoir demandé, l'attestation de son logement passé de F à E et l'annonce que son loyer peut de nouveau être révisé mesure ce que fait son gestionnaire ; un mandant qui l'apprend par son locataire ou par la presse se demande à quoi servent les honoraires. Le compte rendu de gestion est l'endroit naturel de cette information, le calendrier des diagnostics la référence pour le reste du dossier technique.

Questions fréquentes

Faut-il refaire le DPE de tous les logements électriques ?

Non. Un DPE établi entre le 15 octobre 2021 et le 31 décembre 2025 se met à jour gratuitement, sans visite, par une attestation téléchargée sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME à partir du numéro du diagnostic. Un nouveau DPE n'est nécessaire que si le logement a été transformé, si le diagnostic d'origine est antérieur au 15 octobre 2021 ou s'il arrive à expiration.

L'attestation prolonge-t-elle la validité du DPE ?

Non. La durée de validité reste de dix ans à compter du diagnostic d'origine ; l'attestation recalcule la classe, elle ne change pas la date d'expiration. Un DPE de novembre 2021 mis à jour en 2026 expire en novembre 2031.

Un logement passé de F à E peut-il voir son loyer révisé ?

Oui, à partir du moment où la classe E est établie par l'attestation : le gel des loyers ne vise que les logements F et G. La révision s'applique à l'échéance prévue au bail, selon la formule habituelle ; à la relocation, le loyer suit les règles du secteur (plafonnement en zone tendue, encadrement dans les territoires couverts). L'attestation reste au dossier comme preuve.

Le calendrier d'interdiction de louer a-t-il changé ?

Non. Les logements G ne répondent plus au critère de décence pour un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025, les F suivront au 1^er janvier 2028 et les E au 1^er janvier 2034 ; en outre-mer, G en 2028 et F en 2031. Le nouveau calcul réduit le nombre de lots concernés, il ne déplace pas les dates.

Combien de logements sortent des classes F et G ?

Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité selon l'estimation du ministère, 700 000 selon l'ADEME. Aucune étiquette ne baisse. Dans un portefeuille, seule la revue lot par lot dit combien de logements sont concernés ; le chiffre national ne se transpose pas.

Quel avantage fiscal pour les travaux des logements F et G ?

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement E, F ou G en classe D au moins, payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le reste du déficit se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le calcul relève du conseil du mandant.

Que dire au mandant d'un logement au gaz classé F ?

Que le nouveau calcul ne le concerne pas : son logement reste F, le loyer reste gelé et le lot ne pourra plus être reloué à compter du 1^er janvier 2028 sans travaux. L'agence lui propose un audit, un chiffrage et un calendrier qui tire parti du déficit foncier majoré jusqu'à la fin de 2027.