Depuis le 1er octobre 2026, les baux vides, meublés et de colocation à bail unique suivent les contrats types du décret n° 2026-596 ; la notice change le 18 octobre. Ce qui change, les baux concernés, la mise à niveau des modèles.

Depuis le 1^er octobre 2026, tout bail d'habitation vide, meublé ou de colocation à bail unique conclu ou renouvelé doit suivre les nouveaux contrats types du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui ajoutent la mention de la servitude de résidence principale quand la commune l'impose, réécrivent la clause résolutoire (résiliation de plein droit après un commandement de payer resté sans effet six semaines) et rendent facultatif le numéro de portable des parties ; depuis le 18 octobre 2026, la notice d'information annexée au bail est celle de l'arrêté du 9 octobre 2026. Pour une agence, ce n'est pas une clause à corriger mais un parc de modèles à mettre à jour : trois contrats types, une notice, les variantes par ville et par mandant, les paramétrages du logiciel et les habitudes des négociateurs. Cet article décrit ce qui change, ce qui ne change pas, et la procédure pour remettre tous les modèles à niveau sans laisser un ancien formulaire en circulation.

Ce qu'il faut retenir

Texte : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet 2026), modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pris pour l'application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Champ : baux de logement vide, meublé et colocation à bail unique conclus ou renouvelés depuis le 1^er octobre 2026. Le bail mobilité et le meublé de tourisme ne sont pas concernés.
Servitude de résidence principale (loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) : quand le logement y est soumis, le bail précise qu'il « doit être occupé à titre de résidence principale ».
Clause résolutoire : résiliation de plein droit pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie après un commandement de payer resté sans effet six semaines. La règle vient de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023) ; le décret adapte seulement les modèles.
Téléphone portable du bailleur et du locataire : mention devenue facultative.
Notice d'information entièrement remplacée par l'arrêté du 9 octobre 2026 : à annexer aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026 (garanties, impayés et clause résolutoire, congé et sortie, conciliation).
Inchangés : préavis, dépôt de garantie, durée du bail, encadrement des loyers, pièces du dossier de diagnostic technique.
Baux en cours : rien à réécrire ; le nouveau modèle s'applique au prochain contrat conclu ou renouvelé.

Que change le décret n° 2026-596 dans le contrat type ?

Le contrat type est obligatoire depuis 2015 pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : le décret n° 2015-587 en fixait le contenu, et le bailleur ou son mandataire ne pouvait ni en retirer une mention ni y ajouter une clause interdite. Le décret n° 2026-596 ne refond pas ce modèle ; il le met à jour sur trois points et laisse le reste intact. La source officielle à conserver au dossier est l'actualité de service-public.gouv.fr et le texte consolidé du décret n° 2015-587 sur Légifrance.

Point du modèle	Avant le 1^er octobre 2026	Depuis le 1^er octobre 2026
Servitude de résidence principale	Aucune mention prévue	Mention obligatoire quand le logement y est soumis : « doit être occupé à titre de résidence principale »
Clause résolutoire	Rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 (délai de deux mois), que les agences corrigeaient à la main	Résiliation de plein droit pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie après un commandement de payer resté sans effet six semaines
Téléphone portable des parties	Mention attendue	Facultative
Notice d'information	Notice de 2015	Notice de l'arrêté du 9 octobre 2026, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026
Préavis, dépôt de garantie, durée, encadrement	—	Inchangés
Bail mobilité, meublé de tourisme	Hors contrat type	Toujours hors contrat type

La servitude de résidence principale

La loi « Le Meur » permet aux communes qui le décident d'imposer, dans certains programmes ou secteurs, que les logements soient occupés à titre de résidence principale, pour freiner la transformation en meublés de tourisme. Quand un logement est frappé de cette servitude, le bail doit désormais le dire. L'information vient du titre de propriété ou de l'autorisation d'urbanisme : c'est une donnée du lot, à renseigner une fois à l'entrée en gestion, puis reprise automatiquement dans chaque bail du lot. La plupart des lots ne sont pas concernés ; l'erreur typique consiste à cocher la mention partout ou nulle part.

La clause résolutoire à six semaines

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d'habitation et a ramené à six semaines le délai du commandement de payer, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Les agences avaient donc, depuis trois ans, un contrat type officiel en retard sur la loi : le décret aligne enfin le modèle. Le délai de six semaines court du commandement de payer délivré par commissaire de justice, et la clause joue pour le loyer, les charges et le dépôt de garantie non versé. La procédure de recouvrement, elle, ne change pas ; elle est détaillée dans le guide de la gestion des impayés locatifs.

Définition citable

Le contrat type de location est le modèle réglementaire, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, que tout bail d'habitation vide, meublé ou de colocation à bail unique soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit respecter ; il comprend les mentions obligatoires du bail et s'accompagne d'une notice d'information, dont la version en vigueur depuis le 18 octobre 2026 résulte de l'arrêté du 9 octobre 2026.

Quels baux sont concernés : conclus, renouvelés, reconduits ?

Le décret vise les baux « conclus ou renouvelés » depuis le 1^er octobre 2026. Trois situations se présentent dans un portefeuille.

Nouveau bail signé depuis le 1^er octobre 2026 : nouveau modèle obligatoire, notice 2026 si la signature est intervenue à partir du 18 octobre 2026.
Bail en cours, signé avant cette date : il reste valable tel quel. Aucun avenant n'est requis pour la seule mise à jour du modèle. La clause résolutoire d'un bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 joue déjà à six semaines par l'effet de la loi, même si sa rédaction dit encore deux mois.
Bail renouvelé : le renouvellement au sens de la loi de 1989 est le nouveau contrat proposé par le bailleur à l'échéance, notamment avec un nouveau loyer ; il relève du nouveau modèle. La tacite reconduction, qui prolonge le contrat sans nouvel acte, n'est pas une conclusion ni un renouvellement : le bail continue sous sa forme d'origine.

En pratique, l'agence n'a aucune raison d'utiliser l'ancien modèle après le 1^er octobre 2026, y compris pour un avenant de changement de colocataire qui conduit à refaire un bail unique. Quand le doute existe sur la qualification (reconduction ou renouvellement), le nouveau modèle ne nuit jamais ; l'ancien, si.

Comment mettre à jour un parc de modèles sans laisser un ancien formulaire en circulation ?

Une agence de taille moyenne ne gère pas un modèle, mais une famille : vide, meublé, colocation à bail unique, chacun avec des variantes (zone d'encadrement, mandant institutionnel, clauses particulières), dans un ou plusieurs outils (logiciel de gestion, traitement de texte, plateforme de signature). La procédure suivante traite l'ensemble.

Inventorier tous les modèles en circulation : fichiers du serveur, gabarits du logiciel, modèles personnels des négociateurs, modèles de la plateforme de signature électronique. Noter pour chacun la version, l'auteur et le dernier usage.
Désigner un modèle maître par type (vide, meublé, colocation) et une seule notice, datés « version du 1^er octobre 2026 » et « notice du 18 octobre 2026 ».
Corriger les trois points : insérer la mention de la servitude de résidence principale pilotée par une donnée du lot, remplacer la clause résolutoire par la rédaction à six semaines, rendre le champ « portable » facultatif sans le supprimer (il sert à la gestion courante).
Relire les clauses particulières de l'agence à la lumière du modèle : une clause ajoutée ne peut pas contredire le contrat type ni figurer parmi les clauses interdites de l'article 4 de la loi de 1989.
Remplacer la notice dans tous les circuits d'annexe : impression, PDF joint à la signature électronique, espace locataire.
Retirer les anciens modèles : archive en lecture seule, suppression des gabarits actifs, message à l'équipe. Un ancien modèle « au cas où » finit toujours par servir.
Former et contrôler : une demi-heure d'explication aux négociateurs, puis une relecture des dix premiers baux générés après la bascule.
Tracer la date de bascule et la liste des modèles modifiés dans le registre de conformité de l'agence : c'est la preuve, en cas de contestation, que le modèle utilisé était à jour.

Le même exercice vaut pour les baux signés électroniquement : la signature électronique du bail fige le document au moment de la signature, ce qui rend la version du modèle encore plus visible en cas de litige. Dans Brik Pro, les baux d'habitation vide, meublé, mobilité et de colocation sont rédigés en étapes guidées, avec des clauses activables et modifiables, puis signés électroniquement et rangés avec leurs annexes dans le dossier du lot ; l'agence vérifie à la génération que le modèle utilisé porte la version du 1^er octobre 2026, comme elle le ferait avec tout outil.

Exemple chiffré

Une agence gère 300 lots d'habitation : 220 baux vides, 65 meublés, 15 colocations à bail unique. Avec une rotation de 20 % par an (hypothèse), elle signe 60 nouveaux baux par an, cinq par mois. Entre le 1^er octobre et le 31 décembre 2026, une quinzaine de baux doivent donc sortir sous le nouveau modèle, dont une douzaine, signés à partir du 18 octobre, avec la nouvelle notice. Si trois négociateurs gardent chacun un ancien gabarit sur leur poste, la probabilité qu'un des quinze baux parte sous l'ancienne forme est élevée ; le coût de la mise à jour (inventaire, correction, formation, contrôle) se compte en une journée de travail au total, celui d'un bail contesté pour clause non conforme en plusieurs heures par dossier et en relation dégradée avec le mandant. Sur un an, une erreur de version dans le gabarit se reproduit 60 fois.

Que vérifier sur chaque bail généré après la bascule ?

Le contrôle qualité tient en une liste courte, appliquée aux premiers baux puis par sondage. Elle recoupe les mentions du contrat type et les contrôles que l'agence faisait déjà.

Point de contrôle	Ce qu'on vérifie	Source de la donnée
Version du modèle	Mention de la servitude pilotée, clause résolutoire à six semaines, portable facultatif	Modèle maître daté
Servitude de résidence principale	Mention présente si et seulement si le lot y est soumis	Titre de propriété, autorisation d'urbanisme, fiche du lot
Notice annexée	Notice de l'arrêté du 9 octobre 2026 pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 18 octobre 2026	Annexe du bail, PDF de signature
Loyer	Loyer de référence et majoré en zone d'encadrement, gel pour un logement classé F ou G	Encadrement des loyers 2026, DPE du lot
Dépôt de garantie	Un mois hors charges en vide, deux mois en meublé	Bail, règles du dépôt de garantie
Honoraires du locataire	Plafonds des baux signés depuis le 1^er janvier 2026 : 12,10 / 10,09 / 8,07 €/m² selon la zone, 3,03 €/m² pour l'état des lieux ; part du locataire au plus égale à celle du bailleur	Honoraires 2026
Dossier de diagnostic technique	DPE en cours de validité (et attestation 2026 le cas échéant), ERP, plomb, amiante, électricité, gaz	Calendrier des diagnostics

Le DPE mérite une attention particulière cet automne : le nouveau calcul en vigueur depuis le 1^er janvier 2026 permet de mettre à jour gratuitement, par une attestation, les diagnostics établis du 15 octobre 2021 au 31 décembre 2025 pour les logements chauffés à l'électricité. Le bail porte la classe du DPE annexé ; si une attestation a modifié la classe, c'est elle qui fait foi (voir DPE 2026 : passer en revue un portefeuille).

Que contient la nouvelle notice d'information, et comment la remettre ?

La notice d'information est l'annexe pédagogique du bail, prévue par l'article 3 de la loi de 1989. L'arrêté du 9 octobre 2026 la remplace entièrement ; elle s'annexe aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026. Ses rubriques reprennent le parcours du bail du point de vue des deux parties : les garanties (dépôt de garantie, cautionnement), les impayés et la clause résolutoire (commandement de payer, délai de six semaines, aides), le congé et la sortie (préavis, état des lieux, restitution), et la conciliation (commission départementale de conciliation, médiation).

La notice ne se signe pas ; elle se remet. La preuve de la remise est la mention au bail et, pour les baux signés électroniquement, la présence du fichier dans l'enveloppe de signature. Deux erreurs de circuit sont fréquentes : la notice 2015 encore attachée au gabarit de la plateforme de signature alors que le bail a été mis à jour, et la notice absente des baux papier parce que le négociateur imprime le bail depuis le logiciel et la notice depuis un dossier qui n'a pas changé. La règle simple est qu'une seule source alimente les deux circuits.

Pour les baux conclus entre le 1^er et le 17 octobre 2026, le nouveau contrat type s'appliquait déjà, avec l'ancienne notice : ces baux sont réguliers et n'ont pas à être complétés. L'agence peut, par courtoisie, mettre la nouvelle notice à disposition dans l'espace locataire, sans en faire un avenant.

Comment informer les mandants, et quoi facturer ?

Un mandant n'a pas à relire les contrats types ; il attend de son mandataire que les baux signés en son nom soient conformes. L'information utile tient dans le compte rendu de gestion ou une lettre d'information annuelle : « depuis le 1^er octobre 2026, vos baux sont établis sur le nouveau contrat type du décret n° 2026-596 ; vos baux en cours restent valables sans modification ». Pour les mandants dont un lot est frappé de la servitude de résidence principale, un mot particulier explique la mention et ses conséquences, notamment l'impossibilité de basculer le lot en meublé de tourisme.

La mise à jour des modèles relève de la mission ordinaire du mandataire et de ses honoraires de gestion ; elle ne se facture ni au mandant ni au locataire. La rédaction du bail reste facturable au locataire dans les plafonds rappelés plus haut. Le panorama de la loi ALUR en 2026 replace ces règles dans l'ensemble des obligations du gestionnaire, et le panorama de la loi de finances 2026 couvre le volet fiscal de la même rentrée.

Erreurs fréquentes

Croire qu'un avenant est nécessaire pour les baux en cours. Non : le modèle s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er octobre 2026.
Confondre reconduction tacite et renouvellement. La reconduction prolonge le contrat d'origine ; le renouvellement est un nouveau contrat, sous le nouveau modèle.
Cocher la servitude de résidence principale par défaut, ou l'ignorer sur le seul lot qui y est soumis. La mention est pilotée par une donnée du lot, vérifiée sur le titre.
Garder « deux mois » dans la clause résolutoire. Le délai légal est de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 ; le modèle le dit désormais.
Supprimer le champ du téléphone portable parce qu'il est facultatif : il reste utile à la gestion ; on le rend simplement non bloquant.
Mettre à jour le bail et oublier la notice dans la plateforme de signature ou le circuit papier.
Laisser les anciens gabarits accessibles « au cas où ».

Cas pratiques

Un bail vide signé le 10 octobre 2026 avec l'ancienne notice

Le contrat type devait être le nouveau ; la notice 2015 était encore la bonne jusqu'au 17 octobre. Si le contrat lui-même est sous l'ancien modèle, l'agence propose au locataire un avenant qui substitue les mentions manquantes (servitude si elle s'applique, clause résolutoire à six semaines) ; le bail n'est pas nul pour autant, mais la clause résolutoire mal rédigée fragilise une future procédure. L'agence trace l'incident et corrige le gabarit fautif.

Un colocataire quitte une colocation à bail unique en novembre 2026

Si l'agence refait un bail unique avec le nouveau colocataire plutôt qu'un avenant de substitution, ce bail est « conclu » et suit le nouveau modèle avec la notice 2026. Si elle choisit l'avenant, le bail d'origine continue sous sa forme. Le choix dépend de la pratique de l'agence et du mandant ; dans les deux cas, la solidarité du colocataire sortant suit les règles de l'article 8-1 de la loi de 1989.

Un mandant institutionnel impose son propre modèle de bail

Le contrat type s'impose à tous, bailleurs institutionnels compris. L'agence compare le modèle du mandant au contrat type, signale les écarts par écrit et refuse de signer un bail qui retire une mention obligatoire ou ajoute une clause interdite ; sa responsabilité de rédacteur est engagée au même titre que celle du bailleur.

Des baux rédigés en étapes guidées, signés et rangés

Brik Pro rédige les baux d'habitation vide, meublé, mobilité et de colocation en étapes guidées, avec des clauses activables et modifiables, les fait signer électroniquement et range chaque bail avec ses annexes dans le dossier du lot ; le stockage documentaire et les signatures sont sans limite. L'agence garde la main sur ses modèles et ses clauses particulières.

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Comment organiser la veille pour la prochaine mise à jour ?

Entre 2015 et 2026, la loi a évolué plusieurs fois (loi ELAN, loi Climat et Résilience, loi du 27 juillet 2023, loi « Le Meur ») sans que le contrat type suive. La leçon est que le modèle réglementaire n'est pas une garantie de conformité à jour : c'est la loi qui prime, et le gestionnaire doit lire les deux. Une veille utile tient en trois sources relues chaque trimestre : les actualités de service-public.gouv.fr, les analyses juridiques de l'ANIL et le texte consolidé de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance. Chaque relecture donne lieu à une décision écrite : rien à changer, ou une nouvelle version du modèle maître, datée. Le registre des versions, tenu dans le logiciel ou dans un simple tableau, permet de dire, pour tout bail du portefeuille, sous quelle version il a été signé.

La même discipline vaut pour l'état des lieux, l'acte de cautionnement, le mandat et la lettre de congé : une agence qui sait dater ses modèles répond en quelques minutes à un mandant, à un locataire ou à un juge.

Questions fréquentes

Depuis quand les nouveaux contrats types s'appliquent-ils ?

Depuis le 1^er octobre 2026, pour les baux de logement vide, meublé et de colocation à bail unique conclus ou renouvelés à compter de cette date (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). La nouvelle notice d'information, issue de l'arrêté du 9 octobre 2026, s'annexe aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026.

Faut-il refaire les baux en cours ?

Non. Un bail signé avant le 1^er octobre 2026 reste valable sous sa forme d'origine jusqu'à son terme ou son renouvellement. La clause résolutoire d'un bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 joue déjà à six semaines par l'effet de la loi n° 2023-668, même si sa rédaction mentionne encore deux mois.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale ?

Une obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale, que les communes peuvent imposer sur certains programmes ou secteurs en application de la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024. Quand le logement y est soumis, le bail doit désormais préciser qu'il « doit être occupé à titre de résidence principale ». L'information se lit sur le titre de propriété ou l'autorisation d'urbanisme.

Le numéro de portable du locataire est-il encore obligatoire dans le bail ?

Non, la mention est devenue facultative dans le contrat type. L'agence peut continuer à la demander pour la gestion courante (relances, interventions, état des lieux), mais son absence ne rend plus le bail incomplet. Le champ reste dans le modèle ; il n'est plus bloquant.

Le bail mobilité et le meublé de tourisme sont-ils concernés ?

Non. Le décret n° 2026-596 vise les contrats types du logement vide, du meublé et de la colocation à bail unique. Le bail mobilité et la location de meublé de tourisme ne relèvent pas du contrat type ; leurs règles propres restent celles de la loi ELAN et de la loi « Le Meur ».

Quelles sanctions si un bail est signé sur l'ancien modèle après le 1^er octobre 2026 ?

Le bail n'est pas nul de plein droit, mais une mention manquante peut être opposée au bailleur et une clause résolutoire mal rédigée fragilise la procédure d'impayé ; le mandataire, rédacteur de l'acte, engage sa responsabilité envers le mandant. La correction passe par un avenant ; la prévention, par la mise à jour du gabarit et le retrait des anciens.

Comment prouver que le bon modèle a été utilisé ?

Par le registre des versions de l'agence (modèle maître daté, date de bascule, liste des gabarits retirés) et par le document lui-même : un bail signé électroniquement fige la version et les annexes à la date de signature, notice comprise. Un bail papier se prouve par l'exemplaire conservé au dossier du lot.

Contrats types du 1er octobre 2026 : mettre à jour modèles de bail et notice en agence